Sachverhalt:

(Bezug: Vorlagen 18/429, 18/411, 18/067, 19/040, 19/170)

Die Gesamtschau der vorliegenden Erkenntnisse und Untersuchungsergebnisse zeigt, dass ein neues Wohngebiet im Bereich Wasserkamp im Grundsatz entwickelt werden kann.

Für die Stadtentwicklung leistet ein Wohngebiet am Wasserkamp einen erheblichen Beitrag zur Abdeckung des Wohnraumbedarfs der kommenden Jahre. Alternative Flächen werden seit Jahren mit Nachdruck entwickelt. Insbesondere in den größeren Entwicklungsbereichen Ostend und Pappelallee werden die Ziele der Innenentwicklung im Rahmen verdichteter Bauformen auf städtischen Flächen mit Nachdruck umgesetzt. Diese reichen jedoch nicht aus, die ermittelten Wohnraumbedarfe zu realisieren.

Parallel dazu hat sich in den vergangenen Jahren deutlich gezeigt, dass die überwiegende Mehrzahl der z.T. bereits seit mehr als 20 Jahren im FNP für den Wohnungsbau vorge­sehenen Flächen sich für diese Zwecke nicht aktivieren lassen. Weder waren die Eigentümer bereit diese Flächen an die Stadt zu veräußern noch dazu die Flächen in Eigenregie für Wohnbauvorhaben zu entwickeln.

Die Stadt Hildesheim steht mithin vor der Herausforderung in den kommenden Jahren zusätzliche Flächen für eine hohe Zahl von Wohnungen bereit zu stellen um die verschiedenen Wohnraumbedarfe zu befriedigen. Am Wasserkamp sind die Grundstücks-verhältnisse insoweit geklärt, dass die Stadt die vollständige Regie über die Flächen­disposition hat.

Insbesondere das erforderliche differenzierte Angebot verschiedener Wohnformen wäre weder an anderer Stelle im Stadtgebiet noch in einem vergleichbaren Zeitraum zu realisieren. Zur Entwicklung des Wasserkamps gibt es unter den genannten Aspekten derzeit keine Alternative.

Die wirtschaftliche Betrachtung zeigt überdies, dass das Wohngebiet unter Einbeziehung diverser Sicherheiten „kostendeckend“ entwickelt werden kann.

Die Stadt Hildesheim hatte mit ihrem Beschluss zum Flächennutzungsplan 2011 die städtebauliche Zielstellung festgelegt, die im Stadtteil Marienburger Höhe/Galgenberg gelegenen Flächen HTC Rot-Weiß sowie die Bezirkssportanlage (PSV Grün-Weiß und MTV von 1848) auf eine neue Sportanlage am Wasserkamp zu verlagern und die frei gewordenen Flächen als Wohnbaufläche bzw. Gemischte Baufläche zu nutzen. Aktuell nutzen die Vereine die bisherigen Flächen dauerhaft; ggf. werden Teilflächen der Bezirkssportanlage in einer längerfristigen Perspektive auch für die UNI Hildesheim benötigt.

Damit stehen diese Entwicklungsflächen im Süd-Osten der Stadt für eine Wohnungs-bauentwicklung mit einem Gesamtpotenzial von ursprünglich ca. 300 Wohneinheiten (FNP 2020) nicht mehr zur Verfügung.

In den vergangenen Jahren hat Hildesheim mit deutlich über 3.000 zusätzlichen Ein­wohnerinnen und Einwohnern ein bedeutendes Bevölkerungswachstum erfahren, das nach den aktuellen Prognosen für die kommenden Jahre einen Wohnraumbedarf von ca. 1.500 Wohneinheiten im Neubau bis 2025 erfordert. Diese Bedarfszahl berücksichtigt bereits Bestandsertüchtigungen und Nachnutzungen im Zuge des Generationswechsels (vgl. Wohnraumversorgungskonzept Vorlage 19/170). Gründe für den stark gewachsenen Bedarf sind neben der allgemeinen Zuwanderung u.a. die positive Entwicklung der Arbeitsplätze aber auch die deutliche Zunahme der Studierendenplätze an den Hochschulen sowie die Effekte des demografischen Wandels.

Das geschilderte Wachstum der Stadt bewirkte jedoch auch eine deutliche Anspannung des Wohnungsmarktes. Der in verschiedenen Bereichen bereits erkennbare Mangel insbe­sondere an preiswertem Wohnraum führt in Kombination mit den zunehmend auslaufenden Belegungsbindungen der in der Vergangenheit geförderten Wohnungen zu einem hohen und zeitnah zu bewältigenden Bedarf im geförderten Wohnungsbau. Daher müssen von den 1.500 Wohneinheiten in den kommenden Jahren ca. 500 im Segment des geförderten, preiswerten Wohnraums geschaffen werden, um die Versorgung in diesem Mietpreis­segment sicher zu stellen. Nach dem derzeitigen Stand können geförderte Wohnungen am Wasserkamp realisiert werden; hier wirken sich insbesondere die deutlich verbesserten Förderkonditionen des Landes Niedersachsen aus, die im Übrigen auch einen Bindungs­zeitraum von 30 Jahren für den geförderten Wohnraum beinhalten. Damit würde ein wesentlicher Beitrag zur Bereitstellung von preiswertem Wohnraum in Hildesheim geleistet.

Ein weiterer großer Bedarf in Hildesheim besteht für Ein- und Zweifamilienhäuser. Derzeit können aufgrund der nur wenig verfügbaren Bauflächen für viele ansiedlungswillige Privat­haushalte Grundstücke nicht in ausreichender Menge und Qualität bereitgestellt werden. Aktuell müssen von den 1.500 Wohneinheiten ca. 700 im individuellen Wohnungsbau vor­gesehen werden.

Zu allen genannten Bedarfen kann der Wasserkamp einen wesentlichen Beitrag leisten, da es kein ähnlich großes und verfügbares Baulandpotenzial in Hildesheim gibt, auf welches die Stadt Entwicklungseinfluss hat. Für weitere Bedarfe, z.B. Gemeinschaftswohnprojekte, betreutes Wohnen und studentisches Wohnen können am Wasserkamp ebenfalls Flächen bereitgestellt werden.

Die Flächen am Wasserkamp wurden einschließlich der Flächen des Südfriedhofes, die als Friedhofsflächen nicht mehr vorgehalten werden, auf der Grundlage der o.a. voraus­laufenden Beschlüsse im Rahmen diverser Voruntersuchungen im Hinblick auf die Ent­wicklung neuer Wohnflächen untersucht.

Die Ergebnisse der bisher vorliegenden Voruntersuchungen werden im Überblick wie folgt zusammengefasst dargestellt:

Archäologische Sondagen

Die archäologischen Voruntersuchungen wurden vom 21. Januar bis 20. September 2019 durchgeführt. Im Mittelpunkt der Untersuchung stand die Aufgabe festzustellen, wie viel archäologische Denkmalsubstanz im Bereich des Wasserkamps vorhanden ist. Insgesamt konnte eine Fläche von etwa 36.900 m², bei einer Gesamtfläche von 346.400 m², archäo­logisch sondiert werden. Bei den Voruntersuchungen konnten etwa 600 Befunde aufgedeckt und zu einem Großteil untersucht werden. Die vorläufigen Ergebnisse der Auswertung zeigen drei Fundstellen auf (siehe unten). Im Westen und Nord-Westen der Wasserkamp-Fläche und vor allem auf der ehemaligen Erweiterungsfläche am Südfriedhof wurden Spuren einer Siedlung aus Eisenzeit und der römischen Kaiserzeit festgestellt.

Bei den Spuren handelt es sich um Befunde, Siedlungsgruben und wenige Hausgrundrisse sowie Funde in Form von Keramikscherben. Ziemlich in der Mitte des Wasserkamps konnte ein jungsteinzeitliches Erdwerk entdeckt werden. Zum jetzigen Auswertungsstand hatte das Bauwerk einen umlaufenden Graben und eine Palisaden-Umrandung mit sog. Bastionen. Vor den Palisaden und zwischen den Bastionen waren weitere Gräben. Das Erdwerk kann anhand von Keramik-Funden in die Zeit um 3500 v. Chr. bis 3300 v. Chr. datiert werden.

Im Süd-Osten wurden viele Kulturschichten und ein Brunnen entdeckt. Diese Befunde können dem Mittelalter zugeordnet werden. Ob es sich bei diesen Spuren um die Wüstung „Harlessem“, die aus schriftlichen Quellen überliefert ist, handelt, konnte nicht abschließend geklärt werden. Auf den Flächen nördlich des Feldweges wurden im Verhältnis zum Südbereich deutlich weniger archäologische Hinterlassenschaften angetroffen. Aufgedeckt wurden vereinzelte Pfostenspuren und Gruben. Die Befunde wurden zum Teil erst in 2,3 m Tiefe freigelegt.

Die Voruntersuchungen geben einen guten Eindruck über die Ausmaße und Verteilung der archäologischen Kulturgüter. Sollten Erdarbeiten auf dem Wasserkamp durchgeführt werden, müssen die betroffenen Flächen im Vorfeld archäologisch untersucht werden. Der Charakter der drei entdeckten Fundstellen verlangt eine systematische archäologische Untersuchung mit Hilfe von Ausgrabungen, Bergung, Sicherung und einer wissenschaft­lichen Auswertung.

Es bestehen seitens der archäologischen Denkmalpflege keine grundsätzlichen Bedenken gegen eine mögliche Erschließung, allerdings muss sichergestellt werden, dass im Plan­gebiet vorhandene archäologische Funde und Befunde vor ihrer Zerstörung durch mit Baumaßnahmen in Verbindung stehende Erdarbeiten im Rahmen von Ausgrabungen sach- und fachgerecht dokumentiert und geborgen werden.

Für die Kostenbetrachtung wurde die Gesamtfläche entsprechend der Lage der Befunde und Funde unterteilt. Grob geschätzt ist insgesamt ein Kostenrahmen von ca. 4,2 Mio. Euro für die Freimachung der Flächen erforderlich. Einsparungspotenziale sind ggf. bei der Fläche Süd III vorhanden. Hier können mit der Lage der bebaubaren Flächen besonders kosten­intensive Teilbereiche ausgespart werden. Ein abschließender Bericht zur Sondage wird derzeit noch erstellt.

FFH-Vorprüfung

Im Hinblick auf das Entwicklungsvorhaben wurde eine Verträglichkeitsvorprüfung gemäß § 34 BNatSchG für das FFH-Gebiet DE 3825-331 (382) „Beuster (mit NSG „Am roten Steine“) durchgeführt. Das Landschaftsplanungsbüro LaReG wurde mit der Verträglichkeits­vorprüfung beauftragt, da es über eine ausgeprägte Fachexpertise im Thema verfügt.

Der Verträglichkeitsvorprüfung liegen die seitens der Stadt formulierten Rahmenbedin­gungen für die mögliche Entwicklung des Gebietes zugrunde. Diese beinhalten vor allem, dass direkt angrenzend an das NSG „Am roten Steine“ (FFH Gebiet) im Wasserkamp ein ca. 100 m breiter Streifen von jeglicher baulichen Nutzung freigehalten wird und in diesem Bereich Schutzpflanzungen realisiert werden (vgl. 8.2 des Gutachtens), die Beeinträchti­gungen des NSG (FFH-Gebietes) wirksam verhindern.

Die Prüfung erfolgte unter folgenden Annahmen:

-          Bei dem geplanten Baugebiet handelt es sich um ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 Baunutzungsverordnung, da die Flächen vorwiegend dem Wohnen dienen sollen. Das Plangebiet wird am Südrand des Gebietes von Einzel- und Doppelhäusern umgeben.

-          Das geplante Baugebiet beinhaltet auf der Seite des Naturschutzgebietes bzw. Natura 2000-Gebietes vollständig von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen. Dieser als öffentliche Grünfläche gestaltete Bereich beinhaltet Immissionsschutz­pflanzungen in Form von Hecken/Gehölzen vorwiegend auf der Nordseite, Wege­verbindungen in Form von Spazier- und Radwegen sowie ggf. Grenzhecken/-gehölze auf der Südseite zu den Offenlandbereichen des Naturschutzgebietes.

-          Einschränkung bzw. Lenkung der Zugänglichkeit des Naturschutzgebietes bzw. des Gewässerufers der Innerste.

-          Entwässerungsmaßnahmen in die Innerste sowie bau- und anlagebedingte Maß­nahmen, welche eine Veränderung der standörtlichen Verhältnisse im NSG nach sich ziehen könnten, finden nicht statt.

Im Ergebnis kommt das Gutachten zu folgender Einschätzung:

„Beeinträchtigungen auf das FFH-Gebiet DE 3825-331 (382) „Beuster (mit NSG „Am roten Steine“)“, seine Erhaltungsziele und Schutzzwecke oder auf maßgebliche Bestandteile, sind, unter Beachtung der in Kapitel 8.2 genannten Festsetzungen, weder einzeln noch im Zusammenwirken mit anderen Plänen und Projekten zu erwarten.

Unter Berücksichtigung der empfindlichsten Erhaltungsziele und der maximal möglichen Intensitäten und Reichweiten der Wirkprozesse des Vorhabens sind bei Umsetzung der in Kapitel 4.3 genannten Voraussetzungen keine Lebensraumtypen und Arten nach Anhang II der FFH-RL durch das Vorhaben betroffen. Die Verträglichkeit des Projektes mit den Maß­gaben der FFH-Richtlinie ist somit gegeben. Eine Fortführung einer vertiefenden FFH-Verträglichkeitsprüfung ist nicht erforderlich.

Die konkreten Auswirkungen des Projektes sind im Rahmen des zur Bauleitplanung zu erstellenden Planungskonzeptes für den Bereich zwischen Wohngebiet und NSG detailliert zu ermitteln und anschließend über den Umweltbericht / grünordnerischen Fachbeitrag im Bebauungsplan rechtswirksam festzusetzen. Dabei ist die Verträglichkeit mit dem angren­zenden NSG (FFH-Gebiet) rechtskonform darzustellen. Im Zuge der Umweltprüfung zum Bebauungsplan soll daher eine Aktualisierung der FFH-Vorprüfung auf Grundlage des konkretisierten Planungsentwurfes durchgeführt werden. Damit verbunden ist eine Prüfung der Wirkfaktoren des geplanten Wohngebietes auf das Naturschutzgebiet. Ziel ist die Vermeidung von erheblichen Beeinträchtigungen.

Brutvogelkartierung

Im Planungsgebiet konnten 2018 sechs gefährdete Vogelarten festgestellt werden, wobei für die Feldlerche und den Wiesenpieper Brutverdacht besteht. Die gefährdeten Vogelarten Bluthänfling und Star konnten lediglich einmalig im Plangebiet mit revieranzeigendem Verhalten festgestellt werden. Mehlschwalbe und Rotmilan traten als Nahrungsgast im Gebiet auf.

Durch die großflächige Inanspruchnahme von Ackerland im Zuge des geplanten Baugebietes gehen der Feldlerche und dem Wiesenpieper Fortpflanzungshabitate verloren. Im Plangebiet wurden fünf besetzte Feldlerchenreviere und ein besetztes Wiesenpieper­revier mit Brutverdachten festgestellt. Es wird daher empfohlen, vorgezogene Ausgleichs­maßnahmen (CEF-Maßnahmen) zur Kompensation dieses Lebensraumverlustes und zur Stabilisierung des örtlichen Bestands durchzuführen.

Der Mehlschwalbe, dem Star und dem Rotmilan geht durch die geplante Überbauung der Ackerfläche ein Nahrungsgebiet verloren. Da sie jedoch auf die umliegenden landwirt­schaftlich genutzten Flächen ausweichen können, wird der Verlust als nicht erheblich bewertet.

Durch die mögliche Entfernung von Bäumen und Gebüschen kommt es zu Nistplatz-und Gelegeverlusten. Da es sich bei den in den Gehölzen brütenden Vogelarten, mit Ausnahme von Star und Bluthänfling, hauptsächlich um in Deutschland und Niedersachsen weit verbreitete Arten handelt, ist davon auszugehen, dass die lokalen Populationen dieser Arten durch den Eingriff nicht erheblich beeinträchtigt werden.

Grundsätzlich besteht das Verbot der Rodung von Gehölzen gemäß § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG (zwischen 01.03. und 30.09. eines Jahres außerhalb des Waldes). Gegebenen­falls sind für den Star und den Bluthänfling Maßnahmen erforderlich.

Im nachfolgenden Verfahren sind weitere Artenschutzuntersuchungen für die Flächen des zukünftigen Wohngebietes und des angrenzenden Naturschutzgebietes notwendig.

Feldhamsterkartierung

Bei den Kartiergängen im Jahr 2018 konnten weder im Frühjahr noch im Sommer Hinweise auf vorhandene Baue oder Individuen der Art erbracht werden. Da aber die Kenntnis von Funden von Bauen und auch Tieren aus der kürzeren Vergangenheit aus der näheren Umgebung bekannt wurde, kann das Plangebiet aktuell in seiner Bedeutung als möglicher­weise genutzter Lebensraum der Art nicht abschließend bewertet werden.

Die Erhebung einer in der Umgebung möglicherweise vorhandenen Population könnte dafür eine wichtige Grundlage bilden, da ein spontanes Einwandern von Tieren in das Plangebiet nicht ausgeschlossen werden kann. Durch eine möglichst lang bis zu einem Baubeginn weiter zu führende, intensive Pflege der Flächen und eine Vermeidung der Entwicklung dichterer Vegetationsbestände auf phasenweise unbewirtschafteten Flächen sollte die Wahrscheinlichkeit der Einwanderung möglichst geringgehalten werden.

Verkehrliche Erschließung und Leistungsfähigkeit

Die Erschließung des Gesamtstandortes für Kfz erfolgt einschließlich der westlich des Südfriedhofes gelegenen Fläche durch eine oder mehrere Anbindungen an die Marienburger Straße. Die ÖPNV-Anbindung hat sich durch die Erneuerung des Busliniennetzes bereist vorteilhaft entwickelt. Eine erste Voruntersuchung zu den verkehrlichen Auswirkungen einer Entwicklung des Wasserkamps wurde bereits durchgeführt.

Die verkehrliche Leistungsfähigkeit wurden im Jahr 2017 anhand der damals bekannten Rahmenparameter (u.a. 80% Einfamilienhäuser) untersucht. Gegenstand der Untersuchung war insbesondere das Thema der (Kfz-)verkehrlichen Auswirkungen auf die Marienburger Straße. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass der Verkehr (ohne Probleme) auf der bestehenden Marienburger Straße abgewickelt werden kann. Dies bezieht sich jedoch hauptsächlich auf die Leistungsfähigkeit der Straße und der Knotenpunkte.

Das Gutachten geht von einer "üblichen" Modal-Split-Aufteilung des Verkehrs aus; d.h. es wurden keine Parameter im Hinblick auf eine denkbare Beeinflussung des Modal-Split zugunsten des Umweltverbundes zugrunde gelegt. Die Frage möglicher Emissionen des zusätzlichen Verkehrs wurde in diesem Gutachten nicht behandelt. Hier wären weiter­gehende Untersuchungen erforderlich.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen der Entwicklung

Grundlage für die Ermittlung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Projektes sind flächenbezogene Ansätze aus der Entwicklung von Wohnbauvorhaben in Hildesheim, in die Zuschläge für eine mögliche Steigerung der Baukosten integriert sind. Gebietsbezogen wurden gesonderte spezifische Ansätze für die Bereiche Archäologie, Wasserhaushalt sowie Naturschutzflächen gebildet, die jeweils über den üblichen Rahmen einer Gebietsent­wicklung hinausgehen.

Die Archäologiekosten wurden für den Fall angesetzt, dass im Rahmen einer Gesamt­entwicklung des Gebietes sämtliche potenziellen Siedlungsflächen auch für diesen Zweck genutzt werden. Im Rahmen der weiteren städtebaulichen Entwicklung des Gebietes werden ggf. Bereiche zu definieren sein, in denen keine im Hinblick auf die Archäologie relevanten Eingriffe vorgesehen sind; in dieser Hinsicht wird sich der kalkulierte Aufwand ggf. redu­zieren lassen.

Da es noch keinen konkretisierten städtebaulichen Entwicklungsplan gibt, wird neben den angesetzten Flächenkosten ein weiterer pauschalierter Sicherheitszuschlag für Unvorher­gesehenes integriert.

Die Kostenaufstellung beruht auf ersten Annahmen und ist eine Grobschätzung der Projekt­finanzierung für eine Entwicklungszeit von vermutlich ca. 10 Jahren. Es handelt sich noch nicht um eine haushaltsrelevante Kosten- und Finanzierungsplanung. Diese muss anhand der weiteren Erkenntnisse und Planungen konkretisiert werden. In der mittelfristigen Haushaltsplanung für die Jahre 2020 bis 2022 sind daher nur die Mittel für die Grund­stücksankäufe sowie erste Planungs- und Gutachtenkosten abgebildet. Die Finanzierung der archäologischen Untersuchungen / Bergungen erfolgt aus Rückstellungen.

Für die Einnahmen ist ein Durchschnittswert über die Gesamtfläche angenommen worden. Anhand der gewählten Beispielwerte ist erkennbar, dass für eine wirtschaftliche Realisierung des Gebietes eine Mindestgröße von Nettobauland entwickelt werden muss, um die Grundstückskosten in einem vertretbaren Rahmen zu halten und Spielräume in der Grund­stückspreisdifferenzierung zu ermöglichen. In der Regel wird bei einer Wohngebiets­entwicklung für Erschließung und Grünflächen ein Anteil von 30 % angenommen. Im Fall des Wasserkamps liegt dieses Verhältnis bei 50/50, insbesondere aufgrund der Pufferzone zum Naturschutzgebiet. Diese wäre auch bei einer kleineren Flächenausweisung in jedem Fall notwendig, würde die Refinanzierung der Kosten im Vergleich jedoch negativ beeinflussen.

Es wird eine Preisbildung nach Lagequalität, Ausnutzbarkeit des Grundstücks und Nutzungs­art (z.B. Wohnform wie sozialer Wohnungsbau) angestrebt. Die genauen Werte stehen aber noch nicht fest. Im weiteren Verfahren wird zudem die Möglichkeit geprüft, für einen Teil­bereich Erbbaurechte vorzusehen.

Die grundsätzliche Flächendisposition veranschaulicht die folgende Übersicht.

Aufstellungsbeschluss

Die geplante Nutzung des Gebietes kann aus der derzeitigen Darstellung des Flächen­nutzungsplans nicht entwickelt werden. Daher ist die Darstellung von „Flächen für die Landwirtschaft“ und „Grünflächen mit der Zweckbestimmung Sportplatzanlagen“ in „Wohn­baufläche“ und „Grünfläche“ zu ändern.

Im Hinblick auf demografische Auswirkungen bewirkt diese Flächennutzungsplanänderung und Bebauungsplanung eine Stabilisierung der Bevölkerungszahl und der -struktur in Hildes­heim. Darüber hinaus können Angebote für die älter werdenden Bevölkerungsanteile geschaffen werden, die einen Verbleib dieser Bevölkerungsgruppen im Ortsteil erleichtern. Insgesamt wird eine kontinuierlichere Auslastung der vorhandenen Infrastruktur gefördert. Im weiteren Verfahren ist zu entscheiden, ob im Einzelfall (z.B. Kita, Altenbetreuung oder Nahversorgung) im Gebiet ergänzende Einrichtungen erforderlich sein werden.

Bei den Flächen im Plangebiet handelt es sich um städtische Grundstücke sowie um private Grundstücke. Mit den Privateigentümern sind für den Fall der Inanspruchnahme zu Wohn­bauzwecken bereits vertragliche Regelungen getroffen worden, auf deren Basis die Übernahme der Grundstücke in städtisches Eigentum geregelt worden ist. Damit ist ein umfassender Zugriff auf Flächendisposition und inhaltliche Ausrichtung der Siedlungsent­wicklung gewährleistet.

Die mit der Entwicklung des neuen Quartiers „Wasserkamp“ als Ganzes einhergehenden Kosten setzen sich im Wesentlichen aus Kosten für Grunderwerb, bauvorbereitende Maßnahmen, Planungskosten und Aufwendungen für notwendige Gutachten, Herstellung der Erschließungsanlagen und Grünflächen sowie für naturschutzfachlichen Ausgleich zusammen. Durch den Verkauf der Grundstücke werden die entstehenden Kosten refinanziert werden.

Ziel und Zweck der Planung:

Ziel und Zweck der Planung sind die Entwicklung eines Wohngebietes zur Abdeckung der differenzierten Wohnungsbedarfe in Hildesheim und die Entwicklung von Grünflächen zu Freizeit- und Erholungszwecken sowie als Pufferzone für das Naturschutzgebiet „Am roten Steine“.

Entstehen soll ein gemischtes Quartier mit Geschosswohnungsbau, gefördertem Wohnraum, alternativen Wohnformen und Einfamilienhausstrukturen. Vorgesehen ist ein Mix aus Geschosswohnungsbau und individuellem Wohnungsbau im Verhältnis von etwa 30 %/70 % bezogen auf die Zahl der Wohneinheiten. 20 % der Wohneinheiten sollen für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen werden. Aufgrund der Gesamtfläche kann von ca. 600 Wohn­einheiten ausgegangen werden. Da die städtebauliche Struktur noch zu entwickeln ist, kann es je nach Anteil der jeweiligen Wohnform und der Wohnungsgrößen zu einer Abweichung bei der Anzahl der realisierbaren Wohneinheiten kommen.

Weiteres Ziel für das neue Wohngebiet ist es, eine möglichst umweltverträgliche Mobilität mit attraktiven ÖPNV-Bedingungen (Bus im Quartier), Mobilitätsstation mit Carsharing, Bike- + Scooter-Angebot, Ladestationen etc. zu realisieren und die notwendige Anzahl von Stell­plätzen im Quartier zu reduzieren. Das Gebiet soll an das Radwegenetz angebunden werden. Ggf. kann eine neue attraktive Radverkehrsverbindung von Itzum in die Innenstadt konzipiert und finanziert werden.

Hinsichtlich des Siedlungswasserkonzeptes sollen eine oberflächennahe Führung von Regenwasser, die Versickerung sowie Regenrückhaltungsflächen in die Siedlungsentwick­lung integriert werden. Die Wasserführung soll als gestalterisches Element entwickelt werden. Für die energetische Versorgung soll ein lokalen Energieerzeugungs- und Versorgungskonzept für Strom, Heizung und Warmwasser (Verzicht auf fossile Brennstoffe/ Einsatz regenerativer Energien/CO2-Neutralität) konzipiert und umgesetzt werden.

Die direkte Lage des Wohngebietes am Naturschutzgebiet „Am roten Steine“ wird im besonderem Maße in der Planung Berücksichtigung finden. So soll der Raum zwischen dem heutigen Naturschutzgebiet und dem neuen Siedlungsbereich so gestaltet werden, dass Beeinträchtigungen auf das Naturschutzgebiet vermieden werden. U.a. kann in diesem Zusammenhang der heute im NSG vorhandene Weg nach Norden – und damit aus dem unmittelbaren Einwirkungsbereich der Erhaltungsziele – verlegt werden.

Beteiligung

Im Rahmen der formalen frühzeitigen Beteiligung im Bebauungsplanverfahren sind aufgrund der gesamtstädtischen Bedeutung des Gebietes und im Hinblick auf die aus den Ortsteilen Itzum und Marienburger Höhe geäußerte Kritik an der Entwicklung weitere Beteiligungs­formate auch zur Konfliktlösung angedacht. So könnten begleitend zur Erarbeitung der planerischen Konzeption ggf. Workshops oder Zwischenkolloquien zur Beteiligung ange­boten werden, um eine größere Mitgestaltungsmöglichkeit der Bevölkerung an der Planung zu ermöglichen.

Die nächsten Schritte sind zunächst die Einholung von weiteren Gutachten (z.B. Artenschutz, Boden/Versickerung, Immissionsschutz) sowie die Beauftragung der städte­baulichen Konzeption inkl. eines quartiersbezogenen Mobilitätskonzeptes sowie eines ent­sprechenden Konzeptes für die Energieversorgung.

Beschlussvorschlag:

Von den Ergebnissen der Voruntersuchungen wird Kenntnis genommen.

Der Entwicklung eines neuen Wohngebietes am Wasserkamp wird im Grundsatz zuge­stimmt. Die Verwaltung wird beauftragt, die notwendigen Gutachten und Planungen für die Gebietsentwicklung zu veranlassen sowie die Kosten- und Finanzierungsplanung für die mittelfristige Haushaltsplanung zu konkretisieren.

Die Aufstellung der 14. Änderung des Flächennutzungsplanes „Wasserkamp“ und des Be­bauungsplans HO/IZ/MA 198 „Wasserkamp“ werden gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen.

Anlage/n:

- Übersichtsplan Geltungsbereich 14. FNP-Änderung „Wasserkamp“

- Übersichtsplan Geltungsbereich B-Plan HO/IZ/MA 198 „Wasserkamp“

- FFH-Vorprüfung

- Brutvogelkartierung

- Feldhamsterkartierung

- Verkehrsgutachten