Sachverhalt:

Zu dem Tagesordnungspunkt “2. Änderung des Bebauungsplans HM 155 ‘Am Marienfried­hof‘“ gab es im Anschluss an die Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr vom 30.11.2016 einige Fragen an die Verwaltung, die im Nachfolgen­den zusammenfassend beantwortet werden. Die Antworten beschränken sich dabei ausschließlich auf den Sachverhalt der ausstehenden Entscheidung, nicht auf zurückliegen­de Beschlüsse.

Ausgangssituation:

Dem Käufer der Bahnhofsschule sind 30 Einstellplätze in der Nähe des Kaufgegenstandes von der Stadt unentgeltlich bis zum 31.12.2016 zur Verfügung zu stellen. Für eine genehmigungsfähige Umnutzung der Bahnhofsschule gemäß der beabsichtigten Nutzung sind 22 Stellplätze zwingend erforderlich. Der Investor benötigt weitere 8 Stellplätze, die ihm vertraglich zugesichert worden sind. Die Stellplätze sind durch Baulast dauerhaft zu sichern (gem. § 47 Abs. 2 NBauO), eine Anmietung reicht nicht aus. Die fußläufige Entfernung darf nach aktueller Rechtsprechung maximal 300 Meter betragen. Erfüllt die Stadt bis zur kaufvertraglich festgelegten Frist diese Herstellungspflicht nicht, muss der entstehende finanzielle Schaden (Mietausfall) für jeden Monat Verzögerung ausgeglichen werden.

Umsetzung Marienfriedhof

Für die Herstellung dieser Stellplätze bietet sich eine Fläche am Südrand des Marienfried­hofs an, die hinter den Stellplätzen der Bundesagentur für Arbeit und des Finanzamtes liegt. Die benötigte Fläche für die Stellplatzanlage ist mit ca. 750 qm anzunehmen. Eine frühere Planung mit ca. 1.000 qm sah mehr Verkehrsfläche vor und konnte planerisch optimiert werden. Es müssen 11 Bäume entfallen. In der bisher bekannten Kalkulation angenommen ist eine höherwertige Ausstattung des Parkplatzes in Pflaster- oder in Asphaltbauweise. Die Herstellungskosten werden, beruhend auf Erfahrungswerten, auf 140 Euro/qm geschätzt. Damit beliefen sich die Kosten für die Herstellung auf ca. 105.000,00 Euro. Darin nicht enthalten sind Gelder für eine eventuelle Beleuchtung oder eine zusätzliche Schrankenanlage, da eine solche Ausstattung für die neuen Stellplätze von der Stadt nicht bereitgestellt werden müssen. Hinzukommen würden eventuell Kosten für eine Beseitigung möglicher Bodenbelastungen, artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen, gestalterische Elemente (Baumscheiben), Anpflanzungen usw. Eine genaue Kostenschätzung kann erst nach einer Entwurfsplanung erfolgen. Die Pflege der Anlage obliegt dem späteren Nutzer.

Kosten für die Grundstücksbereitstellung fallen nicht an, da die Flächen des Marienfriedhofs keinen Nennwert besitzen. Ebenso ist kein Kostenansatz für die Baulastübernahme (siehe unten) einzukalkulieren. Die Zufahrt soll über die Stellplätze der Bundesagentur für Arbeit erfolgen. Es sind daher weitere Gelder zu veranschlagen, zum einen für das Zufahrtsrecht über das Grundstück der Bundesagentur für Arbeit und zum anderen für eine Kosten­beteiligung an deren Schrankensystem. Mit der Bundesagentur wurde über den Lösungsweg gesprochen, aber noch nicht schlussverhandelt. Erst nach Baurechtsschaffung soll dies­bezüglich die grundbuchrechtliche Absicherung vollzogen werden. Eine Zustimmung aus dem bisher geführten Gespräch zum Wegerecht ist anzunehmen. Insgesamt kann bei dieser Variante von Gesamtkosten i.H.v. maximal 145.000,00 Euro ausgegangen werden.

Die Kosten für die Stellplätze können jedoch stark reduziert werden, indem eine qualitativ geringere Oberfläche hergestellt wird, die den Anforderungen an eine solche Anlage dennoch genügt. Wie andernorts in Hildesheim, insbesondere in landschaftsnahen Lagen, kann die Stellplatzanlage auch in Schotterbauweise mit vorhandenem Recyclingmaterial hergerichtet werden. Die Kosten werden zusammen mit dem einzurichtenden Wegerecht und den vertraglich bedingten Zahlungen aufgrund der verzögerten Bereitstellung sodann auf maximal 90.000,00 Euro geschätzt.

Räumlich alternativ ist im Bereich des Marienfriedhofs die Einrichtung von 30 Stellplätzen entlang der Lüntzelstraße möglich. Im Gegenzug würden ca. 13 öffentliche Stellplätze weg­fallen. Die Herrichtung ist mit ca. 120.000,00 Euro (Pflasterbauweise) zu veranschlagen. Die Fläche ist im Vergleich geringer, da keine Fahrgassen notwendig sind. In diesem Fall kommt aber der Abbruch des vorhandenen Gehweges hinzu. Aus Erfahrung ist mit Bodenbelastun­gen zu rechnen. Zusätzlich ist die Umsetzung der vorhandenen Beleuchtung zu berechnen. Die vertraglich bedingten Zahlungen aufgrund der verzögerten Bereitstellung sind enthalten, Kosten für ein Wegerecht entfallen bei dieser Variante. Um Kosten einzusparen und um den Eingriff in den Friedhof zu minimieren, kann auf den Gehweg an dieser Stelle verzichtet werden. Der Gehweg auf der westlichen Seite der Straße ist allerdings für mobilitätseinge­schränkte Personen nicht nutzbar und müsste ertüchtigt werden. Diese Maßnahme beläuft sich zusätzlich auf mindestens 25.000,00 Euro für den Gehweg ab der Einfahrt zum Parkdeck und auf ca. 50.000,00 Euro für den gesamten gegenüberliegenden Gehweg in der Lüntzelstraße.

Rahmenbedingungen für eine externe Lösung

Bei einer Einrichtung der Stellplätze auf einem stadtfremden Grundstück ist im Unterschied zur Lösung auf dem Marienfriedhof der Wert einer Baulast einzukalkulieren. Dieser liegt für 30 Einstellplätze bei 202.500 Euro. Der Wert einer Baulast in diesem Areal wurde für den damaligen Kaufvertrag gutachterlich ermittelt, diese beträgt 6.750,00 Euro pro Einstellplatz.

Der Investor ist bereit, auf den Flächen des Rotstiftgebäudes die Herstellung der Stellplätze zu einem Gesamtbetrag von 291.000,00 Euro zu übernehmen. Damit wären sämtliche ver­traglichen Verpflichtungen erfüllt. Es würden keine weiteren Kosten für die Stadt (wie Bau­kosten oder Schadensersatz für den Mietausfall oder Wert einer Baulast) entstehen.

Alle Flächen südlich der Bahnhofsschule kommen nicht in Betracht, da hier die Stellplätze für die vorhandenen Nutzungen (Gericht, Hotel usw.) nachgewiesen sind. Hiervon ist keiner baurechtlich entbehrlich.

Die Flächen an der Pieperstraße sind von einer Inanspruchnahme ebenfalls auszuklammern, da sie gemäß dem Bebauungsplan HM 97 „Pieperstraße“ bebaut werden sollen. Eine weitere Nutzung als Stellplatzfläche ist nicht geplant. Das städtebauliche Konzept sieht zwei viergeschossige Gebäudekomplexe vor, die durch einen „unbebauten“ mittleren Abschnitt in Form einer geöffneten und begrünten Tiefgarage voneinander getrennt sind. Die Tiefgarage für die erforderlichen Stellplätze wird eine Ebene umfassen. Der Eigentümer steht einer Baulast für diese Flächen ablehnend gegenüber.

Auf dem Gelände südlich der Feuerwehr können aufgrund einer Zufahrtsverlegung 18 Einstellplätze (anstelle der bisher dargestellten 16 Plätze) hergestellt werden. Die Kostenansätze für die Herstellung entsprechen je Stellplatz den Qualitäten für die Lösung auf dem Marienfriedhof. Hinzu kommt in diesem Fall die Schaffung einer neuen Zufahrt von der Straße „An der Feuerwache“. Die Flächen sind mit ca. 450 qm (Stellplatzflächen mit Zufahrt) anzunehmen. Es entfallen 4 Bäume. Zusammen mit den Anpassungsarbeiten für die neue Zufahrt werden die Kosten für eine Herstellung in Pflaster- oder Asphaltbauweise auf ca. 80.000,00 Euro geschätzt. In einer einfachen Ausführung sind mindestens 50.000,00 Euro anzunehmen. Die vertraglich bedingten Zahlungen aufgrund der verzögerten Bereitstellung sind enthalten, Kosten für ein Wegerecht entfallen bei dieser Variante. Hinzukommen würden eventuell Kosten für eine Beseitigung möglicher Bodenbelastungen, gestalterische Elemente (Baumscheiben), Anpflanzungen usw.. Zu berücksichtigen ist insoweit, dass weitere 12 Einstellplätze an anderer Stelle zu realisieren wären.

Die Stellplatzflächen am Busbahnhof sind aufgrund ihrer zu großen Entfernung auszu­schließen.

Schlussfolgerung

Die Frage des Stellplatznachweises ist aus Sicht der Verwaltung auf zwei Standorte zu fokussieren: auf den Marienfriedhof oder auf die Flächen des Rotstiftgebäudes. Von einer geteilten Stellplatzschaffung (z.B. Feuerwehr + Marienfriedhof) ist eher abzuraten, da die Kosten für zwei Standorte (insbesondere aufgrund der notwendigen Zufahrten) vergleichsweise höher sind als bei einer Stellplatzanlage. Es ist letztlich abzuwägen, ob städtebauliche Gründe / Natur- und Freiraumaspekte oder die Kostenaspekte bei der Lösungsfindung überwiegen. Der Kostenunterschied zwischen der Lösung auf dem Areal des Rotstiftgebäudes und der kostengünstigsten Lösung auf dem Marienfriedhof beträgt ca. 200.000,00 Euro.

Bauleitplanerische Umsetzung

Die Umsetzung der Stellplatzfläche auf dem Marienfriedhof (unabhängig von der Variante) soll, wie in der Vorlage 16 / 281 dargelegt, im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine sog. andere Maßnahme der Innenentwicklung. Da die Fläche nur eine sehr geringe räumliche Ausdehnung aufweist sowie aufgrund ihrer Lage eindeutig dem besiedelten Bereich der Stadt zuzuordnen ist, kann bei einer Änderung einer Grünflächennutzung wie hier dieses Instrument gewählt werden.

Die Eingriffe in Natur und Landschaft sind bei Bebauungsplänen nach dem Baugesetzbuch nicht nach dem Bundesnaturschutzgesetz zu berücksichtigen (gem. § 18 Abs. 1 BNatSchG). Zwar ist im beschleunigten Verfahren die Eingriffsregelung nicht anzuwenden, die Belange des Natur- und Umweltschutzes sind aber für die Abwägung zu ermitteln und einzustellen, so ist auch das Vermeidungsgebot abzuwägen. Artenschutzrechtliche Belange sind darüber hinaus grundsätzlich zu beachten. Aufgrund von Hinweisen auf ein Nachtigallenvorkommen hat die Verwaltung bereits im Vorgriff auf den Bebauungsplan eine Brutvogelkartierung beauftragt (s. Vorlage 16/281). Der Hinweis konnte hierbei zunächst nicht bestätigt werden. Es werden aber im weiteren Verfahrensverlauf weitere Untersuchungen zum Artenschutz (z.B. zu Fledermäusen) vorgenommen.

Die Umsetzung einer Stellplatzlösung auf den Flächen des Rotstiftgebäudes oder südlich der Feuerwehr bedarf keines bauleitplanerischen Verfahrens. Diese Vorhaben können nach § 34 BauGB genehmigt werden.

Anlage/n: ///