Sachverhalt:

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil aus 2018 die bisher geltenden Regelungen zur Bewertung des Grundbesitzes für verfassungswidrig erklärt. Mit Grundsteuer-Reformgesetz aus 2019 wurde die Grundlage für eine Neuregelung begründet. Niedersachsen hat aufgrund einer bestehenden Öffnungsklausel ein eigenes Landesgesetz in 2021 verabschiedet und ist vom Bundesmodell abgewichen. Dieses sieht die Neubewertung durch das sog. Flächen-Lage-Modell vor.

Entscheidender Faktor beim Flächen-Lage-Modell sind die Flächen des Grundstücks. Unterschieden wird hierbei zwischen der Grundstücksfläche und der bebauten Fläche (Wohn- und Nutzflächen). Dazu kommt der sogenannte Lagefaktor. Der Berechnung des Lagefaktors basiert im wesentlichem auf den Bodenrichtwerten. Dabei wird der Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis gesetzt zu dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

In der Stadt Hildesheim mussten vor diesem Hintergrund rund 34.000 wirtschaftliche Einheiten durch das Finanzamt Hildesheim-Alfeld neu bewertet werden. Ursprünglich sollte die Bewertung dieser Einheiten bis zum 31.12.2023 abgeschlossen sein, dies ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt bis auf einige Restfälle auch erfolgt (rund 650 Fälle).

Unbenommen davon besteht bis Ende des Jahres bzw. bis zum 31.03.2025 noch die Möglichkeit eingetretene und noch eintretende Änderungen beim Finanzamt anzuzeigen und somit eine Änderung zu bewirken.    

Gleichwohl für die Städte und Gemeinde aufgrund der Hebesatzautonomie keine rechtliche Verpflichtung besteht, die zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze festzusetzen, sind die Städte und Gemeinden angehalten, den Hebesatz entsprechend aufkommensneutral zu ermitteln.

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass die individuelle Grundsteuerbelastung gleichbleibt. Vielmehr werden sich hier zwangsläufig entsprechende Belastungsverschiebungen für einzelne Steuerpflichtige ergeben.

Die Auswirkungen dieser Belastungsverschiebungen sind in der Anlage an einigen Einzelfällen aus den jeweiligen Stadtteilen bzw. Ortschaften beispielhaft skizziert.

An dieser Stelle hierzu der Hinweis, dass vertiefte Informationen im Hinblick auf die Bewertung dieser Grundstücke nicht abbildbar sind, da diese bekanntlich vom Finanzamt Hildesheim-Alfeld veranlasst wurde.    

Trotzdem wird anhand dieser Fälle erkennbar, wie sich die neue Berechnungsgrundlage auf die jeweiligen einzelnen Steuerpflichtigen auswirkt, wobei eine generelle Aussage wer Gewinner bzw. Verlierer der Reform ist, sich nicht pauschal beantwortet lässt. Vielmehr ist hier jedes Steuerobjekt und die vorgenommene Bewertung durch das Finanzamt gesondert zu betrachten.  

Die Planungen für das Haushaltsjahr 2024 sieht für die Grundsteuer A Einnahmen i. H. v. 250.000,- € und für die Grundsteuer B Einnahmen i. H. v. 30.420.800,- € vor, mithin insgesamt Einnahmen i. H. v. von 30.670.800,- €. 

Die Höhe der Grundsteuer, die ab 2025 zu entrichten ist, wird durch die geänderte Bewertung des Grundstücks und durch Beschluss des Hebesatzes bestimmt. Hierbei soll die neue Steuerberechnung nicht zu Mehreinnahmen bei den Städten und Gemeinden führen, sondern möglichst aufkommensneutral zu dem bisherigen Grundsteueraufkommen 2024 umgesetzt werden.

Um diese Planwerte für 2025 zu genieren und somit möglichst die Aufkommensneutralität zu gewährleisten, wird als Bezugsgröße jeweils der Gesamt-Messbetrag für die Grundsteuer A und B durch die vom Finanzamt Hildesheim-Alfeld derzeit ermittelten zur Verfügung gestellten Messbeträge für sämtliche bewertungsrelevanten Grundstücke zugrunde gelegt und um einen jeweiligen Durchschnittswert für die hier noch fehlenden Fälle ergänzt.   

Basierend darauf ergibt sich bei der Grundsteuer A ein Gesamt-Messbetrag i. H. v. 28.615,70 € und bei der Grundsteuer B ein Gesamt-Messbetrag i. H. v. 3.705.417,30 €, mit der Folge, dass der Hebesatz sich aktuell für die Grundsteuer A auf 874 v.H. und bei Grundsteuer B auf 821 v.H. beläuft.

Da in diesem Kontext aber festzustellen ist, dass im Rahmen der hier durchgeführten Reform in den Fällen der Grundsteuer A bei den landwirtschaftlichen Betrieben die Wohnhäuser nicht mehr wie bislang mitbewertet werden, sondern diese vielmehr nun auch der Grundsteuer B unterliegen und dies somit zur Folge hat, dass es zu einer Verschiebung der Einnahmen von der Grundsteuer A hin zur Grundsteuer B kommt, erfolgt die Festlegung, wie bisher, auf einen einheitlichen Hebesatz, um den hier in Rede stehenden Steuerpflichtigen gerecht zu werden. Dieser einheitliche Hebesatz basiert auf der Gesamtsumme der geplanten Einnahmen i. H. v. 30.670.800,- € (= Grundsteuer A 250.000,- € + Grundsteuer B 30.420.800,- €) dividiert durch die Gesamtsumme des Gesamt-Messbetrages der Grundsteuer 3.734.033,- € (Grundsteuer A 28.615,70 € + Grundsteuer B 3.705.417,30 €) und beläuft sich somit aufgerundet auf 822 v. H. (um mindestens auf den Ansatz von 30.670.800,- € zu kommen).    

Abschließend ist festzustellen, dass als Grundlage die zum gegenwärtigen Zeitpunkt gelieferten Datensätze des Finanzamtes dienen und wie eingangs bereits erläutert noch die Möglichkeit besteht Änderungen beim Finanzamt einzureichen. Dies wird im Ergebnis noch zu marginalen Verwerfungen der Hebesätze führen, die aber für die einzelnen Steuerpflichtigen keine nennenswerten Auswirkungen haben werden und somit letztlich für die Ermittlung hier nicht ins Gewicht fallen.    

Beschlussvorschlag:

Der vorliegende Entwurf der 2. Änderungssatzung zur Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze in der Stadt Hildesheim vom 04.07.2011 wird als Satzung beschlossen.

Anlagen:

–        Anlage 1 - Entwurf der 2. Änderung der Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze in der Stadt Hildesheim

–        Anlage 2 - Synopse

–        Anlage 3 - Matrix Auswirkungen der Grundsteuerreform; hier Belastungsverschiebungen