Sachverhalt:

Prüfung einer Modulbauweise für die Varianten 1 (Sporthalle) und 2 (bestehender Standort an der Kirche) der Vorlage 24/160

Veranlassung:

Mit der Vorlage 24/160 wurden Varianten für einen Grundschulneubau an der Sporthalle in Achtum und eines Erweiterungsbaus am Standort an der Kirche vorgestellt und mit entsprechenden Kostenangaben versehen. Als Ergänzung hierzu sollte die jeweilige Umsetzung in einer Modulbauweise untersucht werden und die Auswirkung auf die Baukosten dargestellt werden.

Bei der Modulbauweise werden dreidimensionale, vollständig montierte Raummodule auf die Baustelle transportiert, mit Hilfe eines Baukrans positioniert und zu einem fertigen Gebäude zusammengesetzt. 

Als Vorteile des modularen Bauens gelten:

–        Kurze Bauzeit durch Vorfertigung im Werk

–        Kosten- und Planungssicherheit

–        Klarheit bzgl. Qualität und Standards

–        Versetzbarkeit und Verwertbarkeit

–        Geringe Umfeldbeeinträchtigungen während der Bauphase

Prüfung einer Modulbauweise für die Errichtung eines Neubaus am Standort der Sporthalle

Mittels eingeholter Richtpreisangebote von vier großen Herstellern von modularen Schulbauten soll bewertet werden, ob die Bauweise das Potential bietet, die bisher ermittelten Baukosten für eine konventionelle Errichtung zu senken.

Auf Basis des in der Vorlage 24/160 zu Grunde gelegten Raumprogramms (siehe Tabelle unten) für einen Neubau wurden entsprechende Richtpreisangebote eingeholt. Um die Vorzüge des Modulbaus so weit wie möglich auszunutzen, wurde von einer Umsetzung der einzelnen Entwurfsvarianten abgesehen und ein einfacher zweigeschossiger Riegelbau neben der Sporthalle vorgesehen. Die Sporthalle bleibt durch den Modulbau unberührt. Eine mindestens mittelfristig erforderliche Sanierung der Sporthalle ist somit allerdings nicht mehr Gegenstand des Bauvorhabens. Angesetzt wurde ein üblicher mittlerer Ausbaustandard.

Vergleichbare Beispielvorhaben

(Quelle: KLEUSBERG GmbH & Co. KG Schulbaukasten und Projektreferenzen):

Ohne eine Sanierung der Sporthalle wurden die Kosten für die favorisierte Neubauvariante in konventioneller Bauweise seitens des beauftragten Architekturbüros auf ca. 7,75 Mio. € geschätzt. Unter Berücksichtigung des Risikos einer 30 % Kostenabweichung der Schätzung lagen die Kosten bei ca. 10,1 Mio. € brutto. Die Schätzungen des Beratungsunternehmens lagen jeweils rund 10 % höher.

Die Richtpreisangebote für die modulare Errichtung lagen für die alleinige Herstellung des Hochbaus zwischen ca. 6,4 Mio. € und 8,7 Mio. € brutto. Hier sind noch die Kosten für Grundstücksherrichtung, Erschließung, Küchenausstattung, Außenanlagen und Baunebenkosten hinzuzuziehen; da sie nicht im Leistungsumfang der Modulbauanbieter liegen. Ergänzt um die ca. 1,32 Mio. € brutto für diese Leistungen ergeben sich Projektkosten zwischen 7,72 Mio. € und 10 Mio. € brutto. Legt man bei den Richtpreisangeboten der Modulhausfertiger den unteren Preisbereich zu Grunde so besteht ggf. ein Kostenreduzierungspotential in Höhe des möglichen Kostenabweichungsrisikos bei der konventionellen Umsetzung. Eine höhere Kostensicherheit besteht bei einem Modulbau allerdings erst nach Beauftragung, da in der Regel ein Festpreis über die komplette Hochbauleistung vereinbart wird. Bei konventioneller Umsetzung ließe sich ggf. ein ähnlicher Effekt bei einer General-(GU) oder Totalunternehmer-(TU) Vergabe erzielen.

Es ist hierbei darauf hinzuweisen, dass die Richtpreisangebote nicht auf Basis eines konkreten Leistungsverzeichnisses entstanden sind und die Unternehmen keine individuelle Projektplanung erstellt haben. Zudem sind die Kosten für die Errichtung von Modulbauten entsprechend der jeweilig herrschenden Nachfragesituation sowie der Materialpreise stark schwankend. Somit können sie nur einen unverbindlichen Hinweis auf ein mögliches Ausschreibungsergebnis geben.

Da eine Umsetzung des Vorhabens in Modulbauweise nicht die signifikanten Kostenreduzierungen erreichen kann, hat die Verwaltung eine Reduzierung des bisher zu Grunde gelegten Raumprogramms mit Hinsicht auf eine erleichterte Finanzierbarkeit vorgenommen:

Raum           Anzahl          20-30 m²          60 m²

Klassenraum  6 (-1) -    6

Fachraum  1 (-1) -    1

Ganztagsraum 1 -    1

Differenzierung     3 (-1)           3         -

Summe:  11   3  8

(Vorteil: Es gibt unter Verzicht auf Fachraum und Ganztagsraum immer noch acht Räume in Klassenraumgröße für eine temporäre Zwei-Zügigkeit)

Weitere Reduzierungsvorschläge:

–        Lehrerzimmer    bisher ca. 60 qm neu: ca. 30 m²

–        Verwaltung (Sekretariat/ Schulleitung/ Garderobe/ Kopierraum/ Krankenzimmer)

bisher ca. 66 qm  neu: ca. 40 m²

–        Mensa bisher     ca. 100 qm   neu: ca. 60 m²

–        Küche (inkl. Vorrat/ Anlieferung) bisher ca. 46 qm  neu: ca. 30 m²

–        Hausmeisterraum   bisher ca. 16 qm neu: ca. 10 m²

Über die dargestellte Reduzierung der Nutzfläche kann unter Berücksichtigung der in Folge adäquat sinkenden Konstruktions- und Verkehrsflächen die zu bauende Brutto-Grundfläche (BGF) von rund 2000 m² auf rund 1400 m² gesenkt werden.

Im Verhältnis ergibt sich hieraus eine Absenkung der Kosten für die konventionelle Errichtung auf ca.: 5,7 Mio. € brutto nach Kostenschätzung und unter Berücksichtigung des Risikos einer 30 % Kostenabweichung der Schätzung auf ca. 6,8 Mio. € brutto. Entsprechend würden die Ansätze des Beratungsunternehmens hier jeweils rund 10 % höher liegen. Nach den Richtpreisen der Modulgebäudehersteller würden sich die Gesamtkosten in einer Spanne von 5,6 Mio. € bis 7,1 Mio. € bewegen.

Die Verringerung der zu bauenden Fläche sowie der Verzicht von Baumaßnahmen an der Sporthalle führt zu einer deutlichen Verringerung der Baukosten. Eine modulare Erstellung des Gebäudes hätte in Anbetracht der Richtpreisspanne ggf. das Potential das Abweichungsrisiko der Kostenschätzung bei einer konventionellen Umsetzung zumindest teilweise zu vermeiden. Die Vorteile lägen nach erfolgter Ausschreibung und Beauftragung bei Kosten- und Planungssicherheit und der Möglichkeit einer Aufhebung der Ausschreibung bei einem zu hohen Preisniveau sowie einer zügigen Umsetzung und der geringen Umfeldbelastung. Ggf. bietet es sich an, mit der Schule eine vertiefende Prüfung von Modulbaugrundrissen vorzunehmen, um die Flächenreduzierungen hinsichtlich der Nutzbarkeit und Funktionalität des Gebäudes einschätzen zu können.

Mögliche Einnahmen durch die Aufgabe des Schulstandorts an der Kirche sind derzeit nur sehr schwer zu ermitteln. So setzt sich das Schulgelände aus mehreren Grundstücken mit unterschiedlichen Eigentümern und auslaufenden Erbpachtregelungen zusammen und es sind für eine zukünftige Nutzung Aspekte wie Vereinigungsbaulast, Baulastvereinbarungen, Grenzbebauung oder Nachbarschaftszustimmungen zu beachten.

Prüfung einer Modulbauweise für einen Erweiterungsbau am bisherigen Schulstandort (Kirche)

Mit der Vorlage 24/160 lag für die Variante des Erweiterungsbaus am Bestandsstandort der Schule noch kein finales Raumprogramm und somit auch kein konkreter Entwurf vor. Um die Eignung der Variante näher zu untersuchen, wurde Entsprechendes entwickelt:

Raumprogramm:

Vorhandener Standort - Neubau mit Sanierung Bestand

(auf Basis der Variante 2c aus Vorlage 24/160)

–        Neubau 4-Klassen-Modulbau:

Vier Klassenräume

plus 1 Differenzierungsraum ca. 20-30 m²

der abgebrannte Pavillon hatte auch einen zusätzlichen ca. 20 m² großen Raum

(im alten Grundriss als Lehrerzimmer ausgewiesen)

WC-Anlage

–        Bestand alte Schule (Backsteingebäude):

Ein Ganztagsraum, 1 Fachraum (bei Bedarf Raumreserve für 1,5 Zügigkeit)

(Klasse 5 + 6)

–        Bestand Fachwerkhaus:

EG vorne: Lehrerzimmer

EG hinten: Differenzierungsraum und Lehrmittelraum

DG: Verwaltung, Ganztagsräume und Bücherei – Nutzung wie derzeit

Entwurf:

Neben der Sanierung der Bestandsgebäude und dem Abbruch des Klassenpavillons ist die Errichtung eines rund 500 m² großen Erweiterungsbaus vorgesehen.

Die Variante führt mit Hinsicht auf die Baurechts- und Grundstückssituation (Grenzbebauung, Nachbarschaftszustimmung, Baulastvereinbarungen, Vereinigungsbaulasten), den hohen Anteil von Sanierungsmaßnahmen im Bestand sowie der noch nicht entwickelten übergangsweisen Unterbringung der Schule während der Bauphase einige Probleme und Unsicherheiten hinsichtlich des Umsetzungsvorgehens als auch der Kostenermittlung mit sich. Die tatsächliche Umsetzbarkeit der Variante konnte noch nicht abschließend festgestellt werden.

Da die Erweiterung des bestehenden Schulstandorts eine interimsweise Unterbringung der Schule erforderlich macht, wurde bereits ein Grundriss entwickelt der sich auch in Modulbauweise gut umsetzen lässt. Aufgrund der schnellen Herrichtbarkeit vor Ort und der damit verkürzten Beeinträchtigung des Schulbetriebs wäre hier der Modulbau die zu bevorzugende Variante.

Für die großen Hersteller modularer Schulbauten allerdings befindet sich das Gebäude aufgrund des geringen Bauvolumens an der Grenze oder abseits der wirtschaftlichen Abbildbarkeit. Dennoch könnten sich innerhalb eines Ausschreibungsverfahrens kleinere Anbieter von Modulbauten finden lassen. Es gilt aber als sehr wahrscheinlich, dass eine modulare Bauweise hier kein Potential für Kosteneinsparungen gegenüber einer konventionellen Errichtung bietet. Unabhängig der Bauweise liegt die Schätzung für die Errichtung des Erweiterungsbaus zwischen 2 und 2,5 Mio. € (brutto ggf. zzgl. 30 % Kostenrisiko). Zusammen mit den erforderlichen ca. 1,5 Mio. € für Sanierungen am Bestand (Fachwerkhaus, Alte Schule und Außenflächen) entstehen Gesamtkosten von 3,5 bis 4,0 Mio. € (brutto zzgl. 30 % Kostenrisiko).

Fazit:

Im Ergebnis kann nicht festgestellt werden, dass mit einer Errichtung eines Neu- oder Erweiterungsbaus in Modulbauweise die Investitionskosten entscheidend zu senken sind. Nach Auftragsvergabe kann allerdings gegenüber der konventionellen Umsetzung, das nicht unerhebliche Kostensteigerungsrisiko erheblich reduziert werden.

Eine signifikante Kostensenkung kann im Wesentlichen nur durch eine deutliche Reduzierung der Gebäudefläche und den Verzicht auf Sanierungsmaßnahmen an der Sporthalle erzielt werden. Hiermit geht allerdings auch eine deutliche Einschränkung der Nutzungspotentiale gegenüber den in vorigen Vorlagen dargestellten Entwurfsvarianten einher. Aufgrund der nach wie vor hoch verbleibenden Investitionskosten ist seitens der Verwaltung die Situation weiterhin entsprechend der Vorlage 24/160 zu bewerten. Hiernach ist vor dem Hintergrund einer verschlechterten Haushaltslage sowie zahlreicher weiterer prioritärer Investitionsvorhaben der Stadt Hildesheim die in der Vorlage 24/160 dargestellte Variante 2a (Standort an der Kirche: kleine Bauunterhaltung / zusätzlicher Klassencontainer) bei erneuter Befassung des Rates mit einer Entscheidung spätestens nach Ablauf von fünf Jahren zu bevorzugen.

Anlagen:

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