Sachverhalt:

Die Stadt Hildesheim beabsichtigt am Wasserkamp auf einer Gesamtfläche von knapp 46 Hektar ein nachhaltiges, integriertes und zukunftsorientiertes Stadtquartier zu realisieren. Unter Berücksichtigung einer ausgeglichenen CO2-Bilanz ist es Ziel, ein bedarfsgerechtes Wohnangebot mit ergänzenden wohnverträglichen Nutzungen umzusetzen. Hierfür hat der Rat der Stadt Hildesheim mit der Vorlage 19/378 am 16.12.2019 einen Grundsatzbeschluss sowie die Aufstellungsbeschlüsse für die Flächennutzungsplanänderungs- sowie Bebauungsplanverfahren gefasst.

Für die Stadtentwicklung leistet ein Wohngebiet am Wasserkamp einen erheblichen Beitrag zur Abdeckung des Wohnraumbedarfs der kommenden Jahre. Alternative Flächen werden seit Jahren mit Nachdruck entwickelt. Insbesondere in den größeren Entwicklungsbereichen Ostend und Pappelallee werden die Ziele der Innenentwicklung im Rahmen verdichteter Bauformen auf städtischen Flächen umgesetzt. Diese reichen jedoch nicht aus, die ermittelten Wohnraumbedarfe zu realisieren. Es zeigt sich, dass diese Bedarfe weiter steigen und nicht vollumfänglich vorhersehbar sind – die aktuelle Bauzurückhaltung ist auf die Hochzinsphase und Baukostensteigerung, nicht jedoch auf einen geringen Bedarf zurückzuführen. Die Stadt Hildesheim steht daher vor der Herausforderung, in den kommenden Jahren zusätzliche Flächen für eine hohe Zahl von Wohnungen bereit zu stellen, um die verschiedenen Wohnraumbedarfe zu befriedigen. Um weite Teil der Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen, zählt dazu der geförderte Wohnungsbau, Miet- und Eigentumswohnungen und auch Einfamilienhäuser. Mit dem Angebot wird auch einer Abwanderung ins Umland, die zudem zusätzlichen Kfz-Verkehr erzeugt, vorgebeugt. Am Wasserkamp sind die Grundstücksverhältnisse insoweit geklärt, dass die Stadt die vollständige Regie über die Flächendisposition hat. Das hat bezüglich des Gestaltungsspielraumes einen großen Vorteil gegenüber privaten Entwicklungen. Insbesondere das erforderliche differenzierte Angebot verschiedener Wohnformen wäre nicht an anderer Stelle im Stadtgebiet zu realisieren.

Die Grundlage für die Entwicklung des Stadtquartiers ist die Erarbeitung einer städtebaulichen Konzeption inklusive eines Mobilitäts-, Energie-, Wasser- und Klimaschutzkonzepts. Diese Konzeptentwicklung erfolgte unter aktiver Einbindung der allgemeinen Öffentlichkeit und Politik. Im Rahmen einer europaweiten Ausschreibung konnten diese Aufgaben 2022 an die Bürogemeinschaft Drees & Sommer, MLA+ und LOKATION:S vergeben werden.

Im Herbst 2022 erfolgte eine erste Öffentlichkeitsbefragung zur Gebietsentwicklung. Es wurden daraufhin drei Strukturvarianten entwickelt und im Dezember 2022 der Politik und Öffentlichkeit vorgestellt. Am 14.01.2023 fand ein Workshop zu den Konzeptideen für die Öffentlichkeit statt. Am 16.03.2023 hat der Verwaltungsausschuss die Ausarbeitung und Konkretisierung des Konzepts „Grünes Netz“ beschlossen.

Die Vorteile des Konzepts wurden weiter ausgearbeitet. So wurde eine Systematik entwickelt, in welcher Reihenfolge die Quartiere entwickelt werden können (vgl. S. 22 des Konzepts):

–        Beginn mit der Insel „Willkommensquartier“, die durch den ÖPNV bereits mit der Bushaltestelle am Südfriedhof erschlossen ist. Mit einer Mischung vieler Wohnformen kann bedarfsgerecht reagiert werden.

–        Die Insel „Tiny Quartier“ ist für Kfz-arme Nutzungen geeignet, hier soll der Schwerpunkt der Tinyhouses umgesetzt werden. Aufgrund des geringen Stellplatzschlüssels ist hier keine Quartiersgarage vorgesehen. Diese Insel kann in bis zu vier Abschnitten unabhängig von den anderen Inseln entwickelt werden.

–        Die Insel „Wasserkamp Zentrum“ beinhaltet das Quartierszentrum mit Bushaltestelle und tangierender Radvorrangroute Itzum - Innenstadt. Mit dieser Zentralität wird hier auch der größte Anteil an Geschosswohnungsbau vorgeschlagen.

–        Die Insel „Drachenquartier“ mit dem Panoramaweg entlang des aufgewerteten Wassergrabens hat einen attraktiven Abschluss nach Süden zur Drachenwiese.

–        Die Inseln „Nachbarschaft mit Aussicht“ und „Gartennachbarschaft“ sollen als letztes entwickelt werden. In der späteren Entwicklung können hier auch noch Anpassungen erfolgen.

Im Zug der Konkretisierung wurde der Entwurf nachverdichtet. Somit entstehen mehr Wohneinheiten, die den Bedarf Hildesheims für einen längeren Zeitraum decken können. Die Anregungen aus dem Workshop am 14.01.2023 wurden in die Rahmenplanung eingearbeitet:

–        Der Fokus auf seniorengerechtes Wohnen – Reaktion auf den Generationenwechsel – wurde mit der Anordnung des Geschosswohnungsbaus an den Quartiersgaragen und Bushaltestellen sowie der Schaffung von Einliegerwohnungen und einem zweiten kleineren Gebäude auf Grundstücken als „Gartenhaus“ eingearbeitet. Das inklusive Mobilitätskonzept sieht zusätzlich wohnungsnah Stellplätze für Mobilitätseingeschränkte vor.

–        Die Schaffung eines qualitativ hochwertigen Grünraums auch für die umliegenden Quartiere wird in der Rahmenplanung dargestellt. Dies wird insbesondere durch die Grünräume zwischen den Inseln, entlang der Radvorrangroute und des Panoramawegs inklusive attraktiver Sichtachsen gewährleistet.

–        Der verkehrsberuhigte Bereich ist am Südfriedhof vorgesehen. Hier werden die alternativen Mobiltätsangebote besonders in Fokus genommen. Einstellplätze werden lediglich für Carsharing, Lastenräder, u. A. vorgesehen – eine Quartiersgarage ist hier nicht erforderlich.

–        Am Quartiersplatz, den Mikronachbarschaften sowie in den Grünräumen werden Begegnungs- und Gemeinschaftsorte vorgesehen.

In der weiteren Planung wird das Energiekonzept konkretisiert. Als favorisierte Lösung für die Energieversorgung hat sich Geothermie wegen der Kosten, Flexibilität und Systemeffizienz als bevorzugte Variante herausgestellt. Das Konzept wird im Zusammenhang mit der kommunalen Wärmeplanung betrachtet.

Auf dem Wasserkamp wird eine ausgeglichene Wasserbilanz angestrebt. Dazu dienen unter anderem Dachbegrünung sowie Flächen- und Muldenversickerung. Der bestehende Graben soll erhalten und aufgewertet werden.

Mit der Rahmenplanung wird ein wirtschaftliches Konzept unter Beachtung der Ziele für das Quartier vorgelegt. Dieses besteht aus Kostenannahmen anhand von Referenzprojekten und Erfahrungswerten. Aufgrund des Konkretisierungsgrads und Umsetzungszeitraums werden sich Kosten und Einnahmen noch weiterentwickelt. Die angenommenen Preise für die Grundstücke werden im weiteren Prozess nach Lage, Nutzung und Nutzungsauflagen differenziert. So wird es Höchstpreisgebote für einige exponierte Lagen am Grün geben, während die Flächen für geförderten Wohnungsbau vergünstigte Grundstückspreise aufweisen werden.

Im Zuge der Aufstellungsbeschlüsse zur Bauleitplanung sind insgesamt 25 zusätzliche Entwicklungsziele beantragt und beschlossen worden (Vorlagen 19/426 und 19/436). Diese Entwicklungsziele sind in die Rahmenplanung eingeflossen und werden auch bei der weiteren Ausarbeitung berücksichtigt. Für eine Umsetzungswahrscheinlichkeit zeigt sich insgesamt ein positives Bild. Aufgrund des Planungsstandes sind allerdings nicht alle Entwicklungsziele vollständig bearbeitet oder prognostizierbar.

Mit der beschlossenen Rahmenplanung sollen dann die Bauleitplanverfahren (Flächennutzungsplanänderung und Bebauungsplan) weiter ausgearbeitet werden.

Beschlussvorschlag:

Die Rahmenplanung wird als Grundlage für die weitere Ausarbeitung der Bauleitplanung und Entwicklung des Gebiets beschlossen. Die notwendige weitere Ausarbeitung der Planungen für die Gebietsentwicklung wird veranlasst.

Anlagen:

–        Städtebaulicher Rahmenplan

–        Sachstand Entwicklungsziele