Mit dem Haushaltsbegleitbeschluss „Sanierungslisten“ wurde die Verwaltung beauftragt, u.a. den Investitionsstau an Schulen, Kitas, Sporthallen und Verwaltungsgebäuden aufzuzeigen. Zudem sollte eine Prognose über die jährlichen Investitionskosten gegeben werden, die erforderlich sind, um die Gebäude in einem akzeptablen Substanzzustand zu erhalten.

Sachverhalt:

Das Gebäudemanagement der Stadt Hildesheim betreut insgesamt 291 hochbauliche Anlagen, die sich im städtischen Besitz befinden. Die Gebäudegruppen Schulen, Sporthallen, Kitas und Verwaltungsgebäude machen hierbei den mit Abstand größten Flächenanteil an den städtischen Gebäuden aus.

Im Eigentum der Stadt Hildesheim befinden sich:

-          17 Grundschulen   (Gebäudefläche ca.    56.979 m²)

-          7 weiterführende Schulen  (Gebäudefläche ca.    72.182 m²)

-          17 Sporthallen   (Gebäudefläche ca.   28.255 m²)

-          20 Kindertagesstätten  (Gebäudefläche ca.    19.523 m²)

-          8 Verwaltungsgebäude  (Gebäudefläche ca.    28.153 m²)

Baumaßnahmen innerhalb dieser Gebäudegruppen machen regelmäßig eine wesentliche Position im Haushaltsplan aus. Der zukünftige Finanzmittelbedarf zum Abbau des vorliegenden Sanierungsstaus und zur Vornahme der laufenden Bauunterhaltung ist aufgrund des allgemeinen altersbedingten Bauzustands erheblich.

Ermittlung des vorliegenden Sanierungsstaus

Am Treffendsten ließe sich der zukünftige Investitionsbedarf über konkret ausgearbeitete Modernisierungsprogramme für jedes einzelne Gebäude ermitteln. Hierzu wäre für jedes Objekt der bauliche Zustand aufzunehmen und zu bewerten.  Die Beseitigung vorliegender Baumängel, die Anpassung an den Stand der Technik, die Umsetzung erforderlicher Maßnahmen zur Erreichung der Klimaziele wie aber auch nutzungsspezifische Aspekte wie z.B. Anpassungen der Raumprogramme an gegenwärtige und zukünftige Nutzungserfordernisse, wären individuell zu berücksichtigen. Abschließend wären die abgeleiteten baulichen Maßnahmen zu beschreiben und mit Kosten zu versehen. Ein derartiges Vorgehen verursacht allerdings einen derartig umfangreichen Planungsaufwand, dass bisher nur im Fall vereinzelter Gebäude entsprechend vorgegangen wird.

Allgemein üblich ist es somit, dass Aussagen zu einer groben Größenordnung des vorliegenden Sanierungsstaus über ein größeres Gebäudeportfolio mittels rechnerischer und statistischer Verfahren erhoben werden.

Ein Verfahren hierzu ist die PABI-Methode ((Praxisorientierte, adaptive Budgetierung von Instandhaltungsmaßnahmen). Ein entsprechendes EDV-Tool ermöglicht die Ermittlung von Instandhaltungsbudgets über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes auf Grundlage bestimmter Gebäudekenndaten. Hierbei werden Phasen der Regelbauunterhaltung und zyklisch auftretender Kernsanierungen ausgewiesen.

Beispiel:

Über den Lebenszyklus auftretende Instandhaltungskosten für das historische Rathaus

Phasen Regelbauunterhaltung und zyklisch auftretender Instandhaltungskosten

Für die Ermittlung des Sanierungsstaus der städtischen Gebäude Hildesheims ist der Grundgedanke, dass der deutlich überwiegende Teil der Objekte um die fünfzig Jahre ist und entsprechend des Lebenszyklus in der Regel bereits eine Kernsanierung hätte erfahren müssen. Auch wenn an den Gebäuden laufend Bauunterhaltungsmaßnahmen vorgenommen wurden, sind umfassende und kostspielige Kernsanierungen bis auf sehr wenige Ausnahmen ausgeblieben und sind somit im Grunde nachzuholen. Somit wurden die erforderlichen Kosten für eine anfallende Kernsanierung auf den Stand von 2022 hochindiziert. Zur Berücksichtigung bereits vorgenommener Baumaßnahmen wurden die verwendeten Baubudgets der letzten zehn Jahre ebenfalls entsprechend indiziert und von den anstehenden Kosten der Kernsanierungen abgezogen.

Die Erhebung wies für die einzelnen Gebäudegruppen nachfolgenden Sanierungsstau aus:

    Sanierungsstau Getätigte Investitionen Saldiert

       (2011 – 2020)

Schulen   137 Mio. €  32,8 Mio. €   104,2 Mio. €

Sporthallen     33 Mio. €    0,5 Mio. €     32,5 Mio. €

Kindertagesstätten    21 Mio. €    1,6 Mio. €     19,4 Mio. €

Verwaltungsgebäude    34 Mio. €    1,8 Mio. €     32,2 Mio. €

    __________  __________   __________

    225 Mio. €  36,7 Mio. €   188,3 Mio. €

Nach Abzug der in den letzten Jahren vorgenommenen Baumaßnahmen verbleibt nach der gewählten Ermittlungsmethode ein Investitionsstau bei den gewählten Gebäudegruppen zum Stand Mitte 2022 i.H.v 188 Mio. €.

Die Erhebung bezieht sich weitestgehend nur auf die Beseitigung von Baumängeln und eine Anpassung an den Stand der Technik. Hierbei sind somit erforderliche Maßnahmen zur Anpassung von Raumprogrammen (z.B. Mensa, Ganztag, Differenzierung, Inklusion oder Krippen) ebenso wenig wie die anstehenden Herausforderungen eines sehr ambitionierten Klimaschutzes berücksichtigt. Die sich hieraus ergebenden Maßnahmen sind entweder zu individuell oder lassen sich wegen der derzeit nicht abschließend festgelegten Anforderungen im Bereich des Klimaschutzes bei Bestandsbauten nicht hinreichend abbilden.

Alternativ zu der oben dargestellten Erhebungsmethode ist bei der Bestimmung erforderlicher Baubudgets auch eine Orientierung an geeigneten Referenzobjekten sinnvoll. So wurden in Hildesheim in den letzten Jahren z.B. umfassende Sanierungen an der GS Alter Markt oder an der Geschwister-Scholl ´-Schule vorgenommen. Auch wenn diese Bauvorhaben nicht an den Umfang von vollständigen Kernsanierungen heranreichten, stellten sie doch im Allgemeinen ein gutes und anerkanntes Sanierungsergebnis dar. Die indizierten Sanierungskosten je Quadratmeter ergeben für die Gebäudegruppen folgende Sanierungskosten:

Die Sanierungskosten ergaben einen Durchschnittswert von ca. 700 € je m².

Grundschulen – 51.890 m²   x 700 € je m² = 36.323.000,- €

 weiterführende Schulen – 56.813 m² x 700 € je m² = 39.769.100,- €

 Sporthallen – 28.255 m²   x 700 € je m² = 19.778.500,- €

21 Kindertagesstätten - 19.523 m²  x 700 € je m² = 13.666.100,- €

8 Verwaltungsgebäude - 28.153 m²  x 700 € je m² = 19.707.100,- €

Für bereits teilsanierte Gebäude wird ein Sanierungsbetrag von 450,- € je m² angesetzt.

Teilsanierte Flächen 20.458 m²  x 450,- € je m² =   9.206.100,- €

      Summe:  138.449.900,- €

Ermittlung von Kosten der laufenden Bauunterhaltung

Unter dem Begriff der Bauunterhaltung versteht man die Aufrechterhaltung der Nutzbarkeit eines Gebäudes. Das Jahresbudget der Bauunterhaltung umfasst somit die Summe, die erforderlich ist, um das Gebäude in seinem bestehenden Zustand zu erhalten. Der Abbau eines vorliegenden Sanierungsstaus ist über die Bauunterhaltung nicht abgebildet.

Die Ermittlung entsprechend der PABI-Methode ergibt für die einzelnen Gebäudegruppen nachfolgenden jährlichen Bauunterhaltungsbedarf:

Den ausgewählten Gebäudegruppen wurden hier auch alle weiteren in der Unterhaltung
befindlichen Objekte hinzugefügt, um einen Vergleich mit dem im Haushaltsplan darge-stellten jährlichen Bauunterhaltungsbudget über das gesamte Gebäudeportfolio zu ziehen.

Situation der Baubudgets in Hildesheim

Nachdem sich über Jahre und Jahrzehnte ein erheblicher Sanierungsstau durch zu geringe Unterhaltungsbudgets und unterlassene Kernsanierungen aufgebaut hatte, konnte in den letzten Jahren das jährlich verfügbare Budget für bauliche Instandhaltungen deutlich erhöht werden. Während sich die im Haushalt dargestellte Aufwandsposition für die Bauunterhaltung über das Gesamtportfolio nur geringfügig veränderte, waren es vor allem im Investitionshaushalt ausgewiesene Baumaßnahmen, die vom Charakter her der Bauunterhaltung nahe sind, die zu einem deutlich höheren Budgetniveau für Bauunterhaltung und Sanierung führten. Die im Investitionshaushalt abgebildeten Maßnahmen betrafen vor allem die weiterführenden Schulen und waren vor allem über Förder- und Zuschussmittel finanziert.  Hauptsächlich aufgrund von Zuschüssen und Förderungen konnten die für Unterhaltung und Sanierung zur Verfügung stehenden Mittel teils mehr als verdoppelt werden.

Die nachfolgende Übersicht veranschaulicht die o.g. Entwicklung. In der ersten Zeile werden die im Aufwand tatsächlich bereitgestellten Bauunterhaltungsmittel dargestellt. Darunter die mit der PABI-Methoden ermittelten Sollwerte für die Bauunterhaltung. Die nachfolgende Hinzurechnung von Investitionen mit dem Charakter von Unterhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen führen zu dem Aufsummierten Unterhaltungs-/Sanierungsbudget. Die Bauunterhaltungsquote gibt an, ob die bereitgestellten Mittel einen Abbau des Sanierungsstaus bewirken können. Ist die Quote über 100 % kann Sanierungsstau abgebaut werden.

Da sich die investiven Hinzurechnungen aufgrund der Förder- und Zuschusskulisse vor allem auf die weiterführenden Schulen konzentrierten, konnte in diesem Bereich der weitere Aufbau von Sanierungsstau gestoppt und sichtbare Sanierungserfolge erzielt werden. Für die Grundschulen gilt dieses nur im Einzelfall.  Für die anderen Gebäudegruppen hat sich auch in den letzten Jahren eher zusätzlicher Sanierungsstau aufgebaut. Ohne den Erhalt von Förder- und Zuschussmitteln wäre die Bauunterhaltung deutlich unterfinanziert und es würde sich zusätzlicher Sanierungsstau über alle Gebäudegruppen weiter aufbauen.

Fazit:

Derzeitig liegt bei den Gebäudegruppen Schulen, Kitas, Sporthallen und Verwaltungsgebäuden ein Sanierungsstau zwischen 150 bis 200 Mio. € vor. Dieser Stau beinhaltet vor allem die Beseitigung vorliegender Baumängel und die Anpassung an den Stand der Technik. Nutzungsspezifische Anpassungen, An- und Umbauten sowie Neubauten sind hierbei ebenso wenig berücksichtigt wie Maßnahmen eines intensiven Klimaschutzes. Die derzeitige Ausstattung mit Finanzmitteln zur Vornahme von Unterhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen ist zu einem großen Teil von Förder- und Zuschussmitteln im Bereich der weiterführenden Schulen getragen. In dieser Gebäudegruppe ist somit auch ein zumindest teilweiser Abbau des Sanierungsstaus zu beobachten. Der vorliegende Sanierungsstau scheint weitestgehend der landesweiten Situation zu entsprechen. So wies die Stadt Hannover bereits im Jahr 2016 einen Sanierungsstau an 154 Schulgebäuden von 740 Mio. € aus. Für das Bundesgebiet wurde der Sanierungsbedarf bei Schulgebäuden 2018 auf rund 50 Mrd. € geschätzt. Um den Sanierungsstau abzubauen und die Gebäude in einen dem Stand der Technik entsprechenden Zustand zu versetzen, sollte ein mehrjähriges Bauprogramm entwickelt werden, welches den Schwerpunkt auf eine priorisierte Umsetzung von Komplettsanierungen legt. Die langfristige Bereitstellung größerer Baubudgets wäre erforderlich und kann vermutlich nur über die Gewährung von Förderungen und Zuschüssen bewältigt werden.

Anlagen:

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