Sachverhalt:

Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Hildesheim Mitte/Neustadt. Es besteht aus zwei Teilbereichen (siehe anliegenden Geltungsbereich). Der östliche Bereich beinhaltet Flächen an der Ecke Renatastraße – Hohnsen, d.h. in exponierter Lage auf der Westseite der Kreuzung Goschentor. Dieser Teilbereich wird im Norden und Osten von den Verkehrsflächen der Renatastraße und des Hohnsen, im Westen vom Gelände des Bildungscampus und im Süden von einem Grundstück der Energieversorgung Hildesheim GmbH & Co. KG sowie dem Grundstück, auf dem sich die Außenstelle des Niedersächsischen Landesinstituts für schulische Qualitätsentwicklung befindet, begrenzt. Nordwestlich davon liegen die denkmalgeschützten Wallanlagen im unmittelbaren Sichtbereich und östlich der Kreuzung Goschentor befinden sich von der Hochschule für Angewandte Wissenschaft und Kunst (HAWK) genutzte Gebäude. Der zweite bzw. westliche Teilbereich umfasst den ehemaligen Klinik-Parkplatz sowie das Grundstück der ehemaligen Pathologie an der Renatastraße. In dessen direkter Umgebung befinden sich somit - neben den Wallanlagen und dem Bildungscampus - der HAWK-Campus sowie Wohnnutzungen.

Der östliche Teilbereich an der Ecke „Goschentor“ ist bereits mit Mehrfamilienhäusern bebaut. Es wird hier seitens eines Investors eine Neubebauung überwiegend zur Wohnnutzung mit ergänzender Gastronomie sowie eventuell einem Bäcker, Büros und sonstigen nicht störenden gewerblichen Nutzungen angestrebt. Die Flächen sind planungsrechtlich dem bebauten Innenbereich zuzuordnen. Die Zulässigkeit von Vorhaben bzw. städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen richtet sich demnach nach den Vorschriften des § 34 BauGB (Baugesetzbuch). Einen Bebauungsplan gibt es nicht. Aufgrund der exponierten und städtebaulich bedeutsamen Lage, aber auch der Flächengröße des Plangebiets, soll zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ein Bebauungsplan aufgestellt werden.

Der räumlichen Lage und angestrebten Nutzung entsprechend soll das Plangebiet als ein „Urbanes Gebiet (MU)“ gemäß § 6a BauGB entwickelt werden. Nach der Zweckbestimmung dienen „Urbane Gebiete“ dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss im Gegensatz zu Mischgebieten nicht gleichwertig sein. Der Gebietstyp bietet somit eine hohe Flexibilität bei der Zusammensetzung der einzelnen Nutzungsarten, mit dem fokussierten Ziel zur Förderung des innerstädtischen und verdichteten Wohnungsbaues. Zudem wird im Sinne der Leitlinie für Bebauungsplanfestsetzungen für Ökologie, Umweltschutz und Klimaschutz angestrebt, insbesondere Vorgaben zur Durchgrünung der Außenwohnbereiche (d.h. Pflanzgebote) sowie zum Themenkomplex Dachbegrünung zu machen. Im Rahmen des Verfahrens soll zudem ein Mietwohnungsanteil für sozialen Wohnungsbau in Höhe von 20 Prozent definiert werden. Ergänzend sollen mittels einer örtlichen Bauvorschrift Festlegungen zur Gestaltung erfolgen.

Die Fläche des ehemaligen Klinik-Parkplatzes an der Renatastraße bildet mit dem angrenzenden Grundstück der ehemaligen Pathologie den zweiten bzw. westlichen Abschnitt des räumlichen Geltungsbereichs des aufzustellenden Bebauungsplanes. Der ehemalige Klinik-Parkplatz ist eine bislang ungenutzte, von baulichen Anlagen freigehaltene Brachfläche. Das Gebäude der Pathologie ist ein flaches eingeschossiges Backsteingebäude, das ein unbewegliches Kulturdenkmal, in Form einer Einzelanlage, die dem Denkmalschutz unterliegt, darstellt. Das Gebäude ist gemäß § 3 Abs. 2 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz (NDSchG) geschützt. Da eine adäquate Nachnutzung bislang nicht gefunden werden konnte, steht das Gebäude seit längerer Zeit leer. Die notwendigen Pflege- und Instandsetzungsmaßnahmen werden wegen des Leerstandes nur in einem minimalen Rahmen durchgeführt. Der Erhalt der schützenswerten Bausubstanz ist zunehmend gefährdet. 

Für die Flächen des zweiten Teilbereichs gelten momentan die rechtsverbindlichen Bebauungspläne HM 244 sowie die Örtliche Bauvorschrift HM 244 „Renatastraße“ aus dem Jahr 2017 und der Bebauungsplan HM 304 aus dem Jahr 2011. Der Bebauungsplan HM 244 umfasst die Fläche des Klinik-Parkplatzes und setzt für diese ein Allgemeines Wohngebiet fest. Der Bebauungsplan HM 304 gilt für den Standort der Pathologie. Hier ist ein Sondergebiet „Hochschulnahe Dienstleistungen (SO3)“ mit ergänzender nachrichtlicher Übernahme einer Einzelanlage, die dem Denkmalschutzgesetz unterliegt, festgesetzt.

Der Bereich der Pathologie und auch die Fläche des Klinik-Parkplatzes sollten ursprünglich in die Entwicklung des HAWK-Campus einbezogen werden. Entgegen den im Bebauungsplan planungsrechtlich gesicherten Entwicklungsmöglichkeiten wurde der HAWK-Campus allerdings in deutlich komprimierter Form entwickelt. Sowohl der Bereich der Pathologie als auch die Fläche des Klinik-Parkplatzes zählen heute nicht zum Campus Gelände und sollen auch nicht für mögliche Erweiterungsoptionen herangezogen werden. Eine neue Nutzungsmöglichkeit für die Fläche des ehem. Klinik-Parkplatzes ist bereits durch den Bebauungsplan HM 244 im Hinblick auf die Darstellung eines Wohnstandort angestrebt worden, der allerdings nicht zur Umsetzung gekommen ist. Mit der sich nun ergebenen Option zur städtebaulichen Neukonzeption des Areals Renatastraße soll die Nutzung der Flächen erneut geändert werden.    

Die Fläche des ehem. Klinik-Parkplatzes soll in diesem Kontext für den Teilbereich am Goschentor vorrangig einen Ergänzungsstandort zur Abbildung der notwendigen Stellplätze für den ruhenden Verkehr darstellen. Durch diese Option wird für das Grundstück an der Ecke „Goschentor“ eine sowohl nachhaltige als auch wirtschaftlich tragfähige Bebaubarkeit geschaffen. Durch die Verlagerung der Flächen für den ruhenden Verkehr lässt sich eine dem Standort gerecht werdende hohe städtebauliche und architektonische Gestaltungsvielfalt und Nutzungsdichte umsetzen, da eine unmittelbare Flächenkonkurrenz vermieden werden kann.

Analog zu dem Bereich am Goschentor soll auch für den zweiten Teilbereich des Bebauungsplanes ein „Urbanes Gebiet (MU)“ gemäß § 6a BauGB festgesetzt werden. Dies erfolgt insbesondere auch vor dem Hintergrund zur Klarstellung einer vorhabengerechten Nachnutzung des bislang leerstehenden Pathologiegebäudes. Neben der Realisierung der geplanten Stellplatzanlage und ggf. ergänzenden wohn- bzw. wohnverträglichen gewerblichen Nutzungen können soziale, kulturelle oder auch sonstige gewerblichen Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, realisiert werden. Ergänzend sollen als Korrektur zu den bisher geltenden planungsrechtlichen Vorschriften des Bebauungsplanes HM 304 konkrete Angaben zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung unter Beachtung notwendiger Abstandsflächen zum Baudenkmal erfolgen. Ziel ist die Konzeption eindeutiger planungsrechtlicher Rahmenbedingungen zur Realisierung einer verträglichen Nachnutzung, die einen Verfall des Gebäudes mangels Nutzung und Pflege nachhaltig vorbeugt.

Alle Flächen im Plangebiet sind bereits nach dem geltenden städtebaulichen Bauplanungsrecht bebaubar bzw. bebaut. Das Plangebiet umfasst insgesamt rd. 9.200 m². Nach § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung auf eine Umweltprüfung verzichtet werden, wenn eine zulässige Grundfläche festgesetzt wird, die weniger als 20.000 Quadratmeter beträgt. Diese Bebauungsplanaufstellung dient einer Maßnahme der Innenentwicklung mit einer zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO (Baunutzungsverordnung) von weniger als der angegebenen Größe, so dass von der Möglichkeit Gebrauch gemacht werden kann, die Änderung im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufzustellen. Bei diesem Verfahren ist weder mit erheblichen Umweltauswirkungen noch mit einer Beeinträchtigung der Schutzgüter gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB zu rechnen. Die Größe der voraussichtlich versiegelbaren Fläche soll sich, im Vergleich zum bisherigen Planungsrecht, nicht bzw. mindestens nicht nennenswert erhöhen. Von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht soll daher abgesehen werden.

Im Flächennutzungsplan der Stadt Hildesheim sind die Flächen innerhalb des Plangebiets überwiegend als gemischte Bauflächen dargestellt, bis auf das Grundstück mit der ehemaligen Pathologie, was als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Universität, Hochschule, Fachhochschule“ dargestellt ist. In dem Bebauungsplan wird diesen Ausweisungen mit der Festsetzung eines Urbanen Gebietes teilweise entsprochen, während abweichend von den Darstellungen im Westen (für das Grundstück der ehemaligen Pathologie) kein Sondergebiet Universität mehr festgesetzt werden soll. Die geordnete städtebauliche Entwicklung wird dadurch jedoch nicht beeinträchtigt, da die hier dargestellte Sonderbaufläche Universität, Hochschule, Fachhochschule nur im Umfang in Richtung des tatsächlich Vorhandenen verringert wird, ohne ihre Funktion in Frage zu stellen. Der Flächennutzungsplan soll daher nach § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst werden.

Da im Osten des Plangebiets die Straße „Hohnsen“ verläuft und das Plangebiet durch Verkehrslärm vorbelastet ist, ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sicherzustellen, dass die vorhandenen und geplanten Nutzun­gen keinen unzumutbaren Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm ausgesetzt werden. Zudem ist auch sicherzustellen, dass die umgebend vorhandenen Wohnnutzungen durch beabsichtigte Nutzungen innerhalb des Plangebietes z.B. Unterbringung von ruhendem Verkehr ebenfalls keinen unzumutbaren Beeinträchtigungen (Schall und Licht) ausgesetzt werden. Darüber hinaus ist sicherzustellen, dass die umgebend vorhandene Infrastruktur leistungsfähig genug ist, die erzeugten Verkehre abzuwickeln. Der Artenschutz ist im Rahmen des Verfahrens ebenfalls - wie allgemein üblich - zu beleuchten.

Um der städtebaulichen Situation hinsichtlich ihrer Lage, der angrenzenden Bestandsbebauung sowie der im Plangebiet und seiner Umgebung vorhandenen Baudenkmale als auch den in der Umgebung des Plangebiets befindlichen Welterbestätten Rechnung zu tragen, soll eine Örtliche Bauvorschrift erstellt werden.

Der Bebauungsplan soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, die gewährleisten, dass die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in seinem Geltungsbereich im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erfolgt und nachteilige Auswirkungen möglichst vermieden oder gemindert werden. Einerseits sollen ausreichend Festsetzungen getroffen werden, um die gewünschte städtebauliche Figur sicherstellen und Beeinträchtigungen der Umgebung zu vermeiden, es soll jedoch andererseits mindestens in Teilbereichen eine möglichst hohe Flexibilität erhalten bleiben. Es wird beabsichtigt weitergehende Aspekte, in einem parallel mit dem Investor abzuschließenden städtebaulichen Vertrag, zu regeln.

Ziel und Zweck der Planung:

- Entwicklung eines durchgrünten Urbanen Gebiets im Sinne des § 6 a BauNVO an der Kreuzung Goschentor und Entwicklung eines Bereiches im Plangebiet zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs sowie Konkretisierung der planungsrechtlichen Vorgaben für den Bereich der denkmalgeschützten ehemaligen Pathologie.

Bei den Flächen im Plangebiet handelt es sich um Grundstücke im privaten Eigentum. Durch die Erstellung des Bebauungsplans entstehen der Stadt Hildesheim keine Kosten.  

Beschlussvorschlag:

Die Aufstellung des Bebauungsplans HM 43 und der Örtlichen Bauvorschrift über Gestaltung HM 43 „Hohnsenhöfe“ wird gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen.

Die Änderung ist im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung und ohne Umweltbericht nach § 2 Abs. 4 BauGB durchzuführen. Der Flächennutzungsplan ist nach Rechtskraft des Bebauungsplans gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen.

Die Unterrichtung und Erörterung gem. § 3 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 3 Abs. 1 PlanSiG (Planungssicherstellungsgesetz) wird elektronisch (im Internet) sowie ergänzend durch einen 4-wöchigen öffentlichen Aushang durchgeführt.

Anlage:

- Übersichtsplan Geltungsbereiche