Sachverhalt:

Im Ortsteil Neuhof soll südlich der Robert-Bosch-Straße nach Aufgabe eines Gärtnereibetriebes ein Wohngebiet entwickelt werden. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr hat dazu am 01.07.2015 den Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst.

I.

Während der Unterrichtung und Erörterung, die vom 06.07.2015 bis 31.07.2015 stattgefunden hat, wurden keine abwägungsrelevanten Stellungnahmen zur Planung abgegeben.

II.

Vom 13.07.2015 bis 17.08.2015 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) frühzeitig beteiligt. Bedenken gegen den Entwurf des Bebauungsplans wurden nicht geäußert. Die eingegangenen Hinweise und Anmerkungen wurden durch Ergänzungen in der Begründung berücksichtigt.

III.

Am 30.09.2015 fand  in der Grundschule Neuhof eine Bürgerversammlung zum Stand des Flächennutzungsplanänderungs- und Bebauungsplanverfahrens statt. Folgende Anregungen wurden dabei geäußert:

Anregung 1:

Zu Höhe und Breite von Hecken sollten Festsetzungen getroffen werden, da diese die Einsicht in das Kerbtal einschränken könnten.

Stellungnahme der Verwaltung:

Höhe und Grenzabstände von Hecken werden im Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz geregelt. Weitergehende Regelungen im Bebauungsplan wären nicht durchsetzbar.

Anregung 2:

Von der Dethmarstraße sollte eine Durchsicht zwischen den geplanten Einfamilienhäusern ins Kerbtal ermöglicht werden. Dies soll durch eine Festsetzung, dass nur an einer Seite jedes Baugrundstücks eine Garage oder Nebenanlage zulässig ist, erreicht werden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Vor dem Hintergrund, dass sich auch die Wuchshöhe von Bäumen und Sträuchern auf den Grundstücken nicht unter Sichthöhe begrenzen lässt, wäre es eine unangemessene Einschränkung der Baufreiheit, Garagen und Nebenanlagen nur auf einer Seite eines Baugrundstücks zuzulassen, zumal Garagen bis zu einer Grundfläche von 30 m² und Nebenanlagen bis zu einer Größe von 40 m² genehmigungsfrei errichtet werden dürfen.  

Anregung 3:

Es wurde die Frage gestellt, ob eine Grundstücksaufteilung über die Festsetzung von einzelnen Baufeldern anstelle eines durchgängigen Baufeldes entlang der Dethmarstraße erreicht werden könne. In diesem Zusammenhang wurde die Überprüfung einer möglichen Festsetzung von Mindestgrundstücksgrößen zugesagt.

Stellungnahme der Verwaltung:

Eine Festsetzung von Baufeldern für jedes einzelne Gebäude hat sich in der Vergangenheit als unpraktikabel erwiesen und wäre für die Vermarktung der Grundstücke ein Hindernis. Von der Festsetzung von Mindestgrundstücksgrößen ist abzusehen, da das im Sinne ökonomischer Auslastung der Erschließung und in Anbetracht des Gebots des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden kontraproduktiv wäre.

Im Nachgang zur Bürgerversammlung wurde folgende Anregung schriftlich abgegeben:

Anregung 4 mit Schreiben vom 12.10.2015 (Anlage 1):

Eine Erschließung des Baugebietes über die Straßen Am Hafersiek und Dethmarstraße werde abgelehnt. Vorschlag: Erschließung des neuen Baugebiets direkt von der Robert-Bosch-Straße, Sperrung der Dethmarstraße westlich von Hausnummer 39 durch Poller.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die angeregte alternative Erschließung des Baugebiets würde den annähernden Entfall von zwei  Baugrundstücken bewirken und widerspricht  damit dem im Baugesetzbuch verankerten Gebot  des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden sowie der Verpflichtung der öffentlichen Hand zu sparsamer Haushaltsführung, da gegenüber der von der Stadt Hildesheim vorgeschlagenen Erschließung über die Dethmarstraße bei einer Erschließung von der Robert-Bosch-Straße zusätzliche Verkehrsflächen erforderlich würden.

Schalltechnisch ist ein möglichst langer geschlossener Bauriegel an der Nordseite des Baugebiets Voraussetzung für die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte im südlich angrenzenden Wohngebiet. Für die westlichen Grundstücke würde durch die Einfahrt direkt von der Robert-Bosch-Straße eine Verschlechterung der  Schallsituation eintreten.

Der wirtschaftlichen und verkehrstechnisch günstigen Erschließung über den Ausbau der Dethmarstraße ist der Vorrang zu geben gegenüber dem Partikularinteresse der Grundstücke an der vorderen Dethmarstraße.

IV.

Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB hat in der Zeit vom 07.06.2016 bis 06.07.2016 stattgefunden. Aus der Öffentlichkeit sind dazu folgende abwägungsrelevanten Stellungnahmen eingegangen:

- Acht Einwender mit gleichlautendem Schreiben vom 23.06.2016 (Anlage 2):

Die im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen Höhen für die maximale Trauf- und Firsthöhe widersprechen den im Ortsteil vorhandenen Höhen, führen zu einer Fremdkörperwirkung der neuen Wohngebäude und sollten entsprechend auf maximal 7 m geändert werden. Desweiteren sollten als Planungsalternative eine Verlegung des Baukörpers der Seniorenwohnanlage ins Innere des neuen Baugebietes sowie die Verringerung der Grundflächenzahl (GRZ) auf 0,4 und der Geschossflächenzahl (GFZ) auf 0,8 geprüft werden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Eine Verlegung des Baukörpers der Seniorenwohnanlage ins Innere des neuen Baugebiets würde in diesem ruhigen Bereich zu einer Erhöhung des Verkehrsaufkommens führen. Im Übrigen sind dort bisher nur eingeschossige Wohngebäude geplant, so dass dies dem Entwurfsgedanken, eine Staffelung der Geschossigkeit und der Höhen von der Straße „Am Hafersiek“ in Richtung Westen zu schaffen, widerlaufen würde. Der Standort für das Seniorenwohnen ist daher beizubehalten.

Die maximal zulässige Traufhöhe des Wohngebäudes für Senioren war mit 9 m im Vergleich zu den umliegenden Gebäuden recht hoch gewählt. Nach Rücksprache mit dem Investor konnte diese Höhe auf 7 m reduziert werden, wobei der ursprüngliche Entwurf nur gering abgeändert werden muss. Die GRZ und GFZ konnten ebenfalls reduziert werden, da auch mit den geringeren Werten eine Bebauung in für eine solche Wohnanlage angemessener Größe realisiert werden kann. Die GRZ und GFZ wurden entsprechend angepasst.

- Einzeleinwender mit Schreiben vom 06.07.2016 (Anlage 3):

In der Begründung und der örtlichen Bauvorschrift zum Bebauungsplan ergeben sich Differenzen zwischen den zulässigen Dachneigungen im WA 2 und WA 1.

Es wird weiter darum gebeten, die Beschränkung in Bezug auf die unzulässige teilweise Kellerfreilegung zur Belichtung von Aufenthaltsräumen in diesen Bereichen aufzuheben. Die mögliche zweigeschossige Bebauung in den Bereichen WA 1 und MI 1 und MI 2 solle aufgehoben werden, da die dort möglichen Gebäude dann entsprechend höher werden und negativ in die Landschaft wirken.

Eine positive Wirkung von naturroten Tondachpfannen wird in Bezug auf die Einfügung in das Orts- und Landschaftsbild angezweifelt, da in der Nähe auch viele Bestandsgebäude mit dunkler  Eindeckung vorhanden sind.

Stellungnahme der Verwaltung:

Die Differenzen zwischen den einzelnen Festsetzungen zu Dachneigungen wurden durch Überarbeitung der örtlichen Bauvorschrift und der Begründung bereinigt.

Die Festsetzung von maximal zweigeschossigen Gebäuden in dem nördlichen Bereich des Bebauungsplangebiets erzeugt einerseits eine höhere städtebauliche Dichte, was im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden wünschenswert ist, und andererseits ist die Zweigeschossigkeit des nördlichen Gebäuderiegels Voraussetzung für eine ausreichende Schallreduzierung für die südlich angrenzenden Wohnbereiche. In Nord-Süd-Richtung soll hangabwärts eine Staffelung der Gebäudehöhen erreicht werden, indem im südlichen Bereich nur eingeschossige Gebäude zugelassen werden. Eine Abgrabung von Kellergeschossen zur Belichtung von dort gelegenen Aufenthaltsräumen allerdings führt bei zweigeschossigen Gebäuden zu einem noch stärkeren Herausstehen der Gebäudekörper aus der Landschaft und einer optischen talseitigen Dreigeschossigkeit des Gebäudes. Daher ist es sinnvoll an dem Verbot der Abgrabung festzuhalten.

Gestalterisch soll mit der örtlichen Bauvorschrift, nach der nur naturrote Tondachpfannen zulässig sind, eine Verbindung zu den im alten Ortskern üblichen roten Dächern erreicht werden, womit an die traditionellen roten Dachlandschaften angeknüpft wird. Die örtliche Bauvorschrift soll daher beibehalten werden.

V.

Die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden im Parallelverfahren gemäß § 4 Abs. 2 BauGB vom 08.06.2016 bis 14.07.2016  beteiligt. Dazu sind folgende Hinweise eingegangen:

- Vom ornithologischen Verein zu Hildesheim e. V. (OVH) mit Schreiben vom 29.05.2016 (Anlage 4):

Für die zurückzubauende Fläche des ehemaligen Folienteiches soll nach der Grünordnungsplanung eine jährlich maximal 4-schürige Mahd vorgesehen werden. Nach Dafürhalten des OVH ist eine maximal 2schürige Mahd hier für den Naturhaushalt und zur Erreichung des Ausgleichszieles ausreichend. Auf der Fläche sollten weniger Salweiden als vielmehr ortstypische Obstbäume angepflanzt werden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Nach Rücksprache mit der UNB sind die Vorschläge des OVH in die Grünordnungsplanung eingeflossen.

VI.

Aufgrund von  Änderungen des Bebauungsplanentwurfs in Bezug auf die Traufhöhe und die GRZ und GFZ wurde in der Zeit vom 18.10.2016 bis 18.11.2016 eine erneute öffentliche Auslegung durchgeführt. Die Behörden wurden parallel dazu vom 10.11.2016 bis 08.12.2016 beteiligt. Dabei wurde keine Stellungnahmen oder Anregungen mehr abgegeben.

Beschlussvorschlag:

Die Anregungen der Bürger sowie die Stellungnahme des OVH werden im Sinne dieser Vorlage berücksichtigt bzw. nicht berücksichtigt.

Der Bebauungsplan NE 110 „Hafersiek“ wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen. Der Beschluss wird unter dem Vorbehalt gefasst, dass ein städtebaulicher Vertrag, der die Umsetzung dieses Bebauungsplanes zum Gegenstand hat, zustande kommt. Die Begründung wird beschlossen.

Anlagen:

- Entwurf des Bebauungsplans NE 110 „Hafersiek“

- Entwurf der Bebauungsplanbegründung mit Umweltbericht und faunistischer Kartierung

- Bodengutachten

- Schallgutachten

- Protokoll der Bürgerversammlung vom 30.09.2015

- Anlagen 1: Anregung

- Anlage 2: Anregungen

- Anlage 3: Anregung

- Stellungnahme des OVH und der UNB