Sachverhalt:

I.

Die Unterrichtung und Erörterung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde in der Zeit vom 07.09.2009 bis 02.10.2009 durchgeführt. Dazu wurden keine Anregungen vorgetragen.

II.

Die Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 15.09.2009 bis 22.10.2009 frühzeitig beteiligt und gemäß § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 27.06.2011 bis zum 01.08.2011 förmlich beteiligt. Es wurden keine abwägungsrelevanten Stellungnahmen abgegeben.

III.

In der Zeit vom 05.07.2011 bis noch zum 08.08.2011 liegt der Entwurf der Bebauungsplanänderung gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich aus. Dabei wurden bislang folgende Anregungen vorgebracht:

1.         Anreger A mit Schreiben vom 19.07.2011 (Anlage 1, nicht öffentlich):

1)      Der Geltungsbereich des Bebauungsplans sei abzuändern. Das im neuen Einzelhandelskonzept dargestellte Sondergebiet an der Bavenstedter Straße müsse aufgrund des inhaltlichen Zusammenhangs auch räumlich zur Gänze innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans HO 105.1 „Bavenstedter Straße / Siemensstraße“ liegen. Die Grundstücke Bavenstedter Straße 63 und Herbert-Quandt-Straße 4, die innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans DR/HO 275.1 „Güldenfeld / Herbert-Quandt-Straße“ liegen seien daher, zwecks einheitlicher Abgrenzung und bei sachgerechter Planung analog zum Einzelhandelskonzept in den Geltungsbereich des Bebauungsplans HO 105. 1 aufzunehmen.

2)      Für das Grundstück Bavenstedter Straße 63 seien bezüglich der Sortimente besondere Festsetzungen zu treffen, wie dies auch für das Sondergebiet großflächiger Einzelhandel im Bebauungsplan HO 105.1 „Bavenstedter /Straße Siemensstraße“ der Fall sei. Die inhaltliche Zuordnung zum Sondergebiet sei nicht adäquat erfolgt. Das bedeutet in diesem Fall, die derzeit ausgeübte Nutzung als Schuhfachmarkt sei im Bebauungsplan abzusichern und dürfe nicht ausgeschlossen werden.

3)      Nach der bislang für das Grundstück Bavenstedter Straße 63 geltenden rechtsverbindlichen 1. Änderung des Bebauungsplans Bebauungsplan DR 82 sei die momentane Nutzung als Schuhfachmarkt zulässig. Mit der geplanten Neuregelung im Bebauungsplan DR / HO 275.1 werde die Nutzung als Schuhfachmarkt unzulässig. Dies stelle, auch im Hinblick auf die sonstigen im Bebauungsplan HO 105.1 beabsichtigten „Sonder“-Regelungen im Sondergebiet, eine Schlechterstellung dar und sei sachlich nicht gerechtfertigt.

4)      Durch die Festsetzungen im Bebauungsplan DR / HO 275.1 werde das Grundstück Bavenstedter Straße 63 eine deutliche Wertminderung erfahren, die nach § 42 Abs. 3 BauGB auszugleichen sei.

Stellungnahme der Verwaltung:

Zu 1)   Der Geltungsbereich sei nicht richtig gefasst

Der Rat der Stadt Hildesheim hat am 15.12.2008 das neue Einzelhandelskonzept beschlossen. Diesem Konzept kommt die Bedeutung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu. Es hat die Steuerung der Einzelhandels- und Dienstleistungsentwicklung bzw. -ansiedlung zum Ziel. Im Rahmen der neuen Konzeption wurden die zentralen Versorgungsbereiche sowie Sondergebiete und Einzelstandorte des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt dargestellt und es wurde eine aktualisierte Hildesheimer Liste der zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten Einzelhandelssortimente verabschiedet. Um die Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzepts rechtsverbindlich umsetzen zu können, ist die Änderung bestehender Bebauungspläne im Stadtgebiet erforderlich. Vorrangig sind dabei solche Bebauungspläne zu überarbeiten, bei denen bereits großflächiger Einzelhandel vorhanden ist und bislang noch keine Sondergebietsfestsetzung erfolgt ist sowie Bebauungspläne in Bereichen, in denen bereits eine „Fehlentwicklung“ (im Hinblick auf die Zielvorstellungen) stattgefunden hat. Beides ist in dem Gewerbe- und Industriegebiet rund um die Bavenstedter Straße der Fall. Zur klareren Strukturierung sollen die diversen bislang in diesem Gebiet bestehenden Bebauungspläne und Bebauungsplanänderungen im Zuge der Aufstellung von 4 Bebauungsplänen, deren Geltungsbereiche zusammen das gesamte Gebiet umfassen, ersetzt werden.

Die räumliche Aufteilung ist wie folgt vorgesehen: Der Geltungsbereich des Bebauungsplans DR/HO 67 „Porschestraße“ umfasst den südöstlichen Bereich, der Geltungsbereich des Bebauungsplans HO 105.1 „Bavenstedter Straße / Siemensstraße“ betrifft den mittleren Bereich, der Bebauungsplan DR/HO 275.1 „ Güldenfeld / Herbert-Quandt-Straße“ bezieht sich auf den westlichen Bereich und der Bebauungsplan DR 82.1 „Kruppstraße / Borsigstraße“ deckt den Bereich nördlich des ehemaligen Industriestammgleises ab. Diese Unterteilung wurde auf Grundlage der bislang bestehenden Bebauungspläne und deren Geltungsbereichen im Abgleich und unter Berücksichtigung der konzeptionellen Zielvorstellungen sowie örtlicher und faktischer Gegebenheiten gewählt.

Der spezielle, vom Anreger A angesprochene Bereich lag bislang innerhalb eines Appendix des Geltungsbereichs des rechtsverbindlichen Bebauungsplans DR 82 „Für das Gebiet zwischen Neu-Drispenstedt, Müggelsee, Hildesheim-Peiner-Kreiseisenbahn und Borsigstraße“ (schraffiert dargestellt in der Übersichtskarte unten) und dessen 1. Änderung. Eine reale räumliche oder inhaltliche Verbindung des Appendix-Bereichs zu dem nördlich der Bahnlinie bzw. des ehemaligen Industriestammgleises gelegenen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans DR 82 gab und gibt es insbesondere aufgrund der Barrierewirkung des ehemaligen Industriestammgleises nicht. Daher soll dieser Bereich nunmehr Teil des Geltungsbereichs eines der südlich des ehemaligen Industriestammgleises verorteten Bebauungspläne sein. Somit ist nun der Geltungsbereich des Bebauungsplans DR 82.1 durch die Fläche des ehemaligen Industriestammgleises südlich begrenzt (grün dargestellt in der Übersichtskarte unten). Der für den Bebauungsplan HO 105.1 „Bavenstedter Straße / Siemensstraße gewählte Geltungsbereich (gelb dargestellt in der Übersichtskarte unten) ist fast vollständig deckungsgleich mit dem Geltungsbereich des bislang rechtsverbindlichen Bebauungsplans HO 105 inklusive der direkt anliegenden Straßenbebauungspläne. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans DR/HO 275.1 ist so gewählt, dass er die an der Herbert-Quandt-Straße liegenden Grundstücke, den bisherigen Geltungsbereich des Bebauungsplans HO 275 sowie den westlich des Kennedydamms gelegenen gewerblichen Bereich und die zwischen den genannten Bereichen liegenden Straßen umfasst bzw. überdeckt. Da der Geltungsbereich des Bebauungsplans DR / HO 275.1 „Güldenfeld / Herbert-Quandt-Straße“ (blau dargestellt in der Übersichtskarte unten) ohnehin mehrere kleinteilige bislang rechtsverbindliche Bebauungspläne oder Bebauungsplanänderungen abdeckt/umfasst und insbesondere zumal dann alle der Herbert-Quandt-Straße zugeordneten Grundstücke innerhalb eines Geltungsbereichs liegen, soll der Bereich der Grundstücke Bavenstedter Straße 63 und Herbert-Quandt-Straße 4 (= bisheriger Appendix des Geltungsbereichs DR 82) nun im Geltungsbereich des Bebauungsplans DR/HO 275.1 inbegriffen sein.

Dies sind nachvollziehbare Gründe für die Festlegung der Geltungsbereiche. Unabhängig davon ist festzuhalten, dass es nicht auf die formale Zuordnung, sondern entscheidend auf die inhaltlichen Festsetzungen ankommt. Das bedeutet, es spielt nicht die wesentliche Rolle, innerhalb welches Geltungsbereichs die betreffenden Grundstücke liegen, sondern welche inhaltlichen Festsetzungen für sie getroffen werden sollen, da inhaltliche Zugehörigkeit und inhaltlich einheitliche Abgrenzung wesentlich durch die getroffenen Festsetzungen und nicht vordringlich durch den Zuschnitt des Geltungsbereichs erfolgt. Inhaltlich ist das im neuen Einzelhandelskonzept dargestellte Sondergebiet an der Bavenstedter Straße als Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel“ durch die, in den Bebauungsplänen getroffenen Festsetzungen klar und einheitlich abgegrenzt.

Zudem ist am Rande zu erwähnen, dass der Bebauungsplan HO 105.1 „Bavenstedter Straße / Siemensstraße“, dem der Anreger A den betreffenden Bereich zugeordnet wissen möchte, bereits seit dem 13.07.2011 rechtsverbindlich ist.

Die getroffene Abgrenzung der Geltungsbereiche wurde sachgerecht und nachvollziehbar gewählt.

Zu 2)   Festsetzungen bezüglich der zulässigen Sortimente seien nicht richtig gefasst. Die inhaltliche Zuordnung zum Sondergebiet sei nicht adäquat erfolgt. Die Absicherung der bestehenden Nutzung sei notwendig.

Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 4 und 8 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen u. a. insbesondere „die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ sowie „die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung“ zu berücksichtigen. Im Sinne dieses gesetzgeberischen Auftrags hat der Rat der Stadt Hildesheim am 15.12.2008 ein neues Einzelhandelskonzept beschlossen, dessen Ziel es ist, die Versorgung der Bevölkerung in der Innenstadt und den Stadtteilzentren Hildesheims sicherzustellen sowie die Zentrenfunktion zu stärken indem es Handelssortimente festlegt, die nur in den Zentren gehandelt werden sollen sowie Bereiche benennt, in denen keine Ansiedlung von Einzelhandelsgeschäften mit zentrenrelevanten oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten erfolgen soll (nicht-integrierte Lagen). Hieraus ergibt sich im Hinblick auf die Bauleitplanung die Notwendigkeit einige Bebauungspläne im Stadtgebiet zu ändern (vgl. hierzu auch die Ausführungen zu Punkt 1). Die Aufstellung des Bebauungsplans DR/HO 275.1 resultiert direkt aus dieser Notwendigkeit. Ziel und Zweck des Bebauungsplans DR/HO 275.1 ist dementsprechend die Aktualisierung der Festsetzungen im Hinblick auf die Zielaussagen des neuen Einzelhandelskonzepts sowie Regulierung von Art und Maß der baulichen Nutzung.

Das neue Einzelhandelskonzept stellt ein Sondergebiet an der Bavenstedter Straße dar, für welches die Zielsetzung ist, hier Flächen für den nicht-zentrenrelevanten, auch großflächigen Einzelhandel zu sichern und zur Verfügung zu stellen. Dieses Sondergebiet in nicht-integrierter Lage ist gekennzeichnet durch sein gewerblich geprägtes Umfeld.

Im Einzelhandelskonzept wird deutlich, dass die Innenstadt absolut betrachtet zwischen 2004 und 2008 deutlich an Bedeutung verloren hat, wohingegen die nicht-integrierten Einkaufslagen - hier insbesondere auch das Sondergebiet an der Bavenstedter Straße – deutlich an Bedeutung gewonnen haben. Für zentrenrelevante Sortimente ergibt sich gemäß Einzelhandelskonzept folgerichtig daraus, dass deren Ansiedlung im Hauptsortiment ausschließlich in der Innenstadt und eingeschränkt (bis 400 qm bzw. 200 qm Verkaufsfläche) in den Stadtteil- und Nahversorgungszentren erfolgen soll. Für großflächige Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Innenstadt und der zentralen Versorgungsbereiche ergibt sich dementsprechend die oben genannte Fokussierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente, was in der Umsetzung ins Bauplanungsrecht u. A. einen Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten (Haupt-)Sortimenten bedeutet. Ziel ist es zudem die zentrenrelevanten Randsortimente in den Einzelhandelsbetrieben mit ansonsten nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten i. d. Regel auf maximal 10% der Gesamtverkaufsfläche des jeweiligen Betriebs zu beschränken. Eine Modernisierung des bestehenden Lebensmittelanbieters an der Bavenstedter Straße ist jedoch zu unterstützen. Für die umliegenden Gewerbegebiete ist die primäre Zielsetzung Einzelhandel hier auszuschließen und Flächen für Gewerbe zu sichern. Bestehende Betriebe genießen Bestandsschutz.

Für die Grundstücke Bavenstedter Straße 63 und Herbert-Quandt-Straße 4 war bislang im Bebauungsplan DR 82 sowie dessen erster Änderung Gewerbegebiet festgesetzt. Im Entwurf des Bebauungsplans DR/HO 275.1 sind sie nun als Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel“ festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung soll bestimmt werden durch die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl von zwei Vollgeschossen, einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 1,2 sowie der maximalen Höhe baulicher Anlagen auf 107 m ü NN. Entsprechend der oben genannten Zielaussagen des neuen Einzelhandelskonzepts der Stadt Hildesheim soll die Art der baulichen Nutzung durch Definition der allgemein und ausnahmsweise zulässigen sowie der unzulässigen Nutzungen mit der textlichen Festsetzung Ziffer 1 erfolgen. Diese grundsätzlichen Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung sind im Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel“ in den Bebauungsplänen HO 105.1 sowie DR/HO 275.1 voll identisch. Nach diesen Festsetzungen sind Einzelhandelsbetriebe mit ausschließlich bzw. überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten unzulässig. Bestehende, baurechtlich genehmigte Betriebe genießen bauplanungsrechtlich Bestandsschutz.

Für einige Nutzungsarten bzw. Sortimente wurde im Bebauungsplan HO 105.1 zusätzlich, ausschließlich für das jeweilige Grundstück des bestehenden Betriebes geltend, die bestehende Nutzung (jedoch klar sortimentsbezogen, flächenmäßig beschränkt) durch Festsetzungen im Bebauungsplan legalisiert. Diese Festsetzungen sind für Betriebe erfolgt, die nach dem vorherigen Einzelhandelskonzept gezielt an diesen Standort geholt wurden, wie Betriebe mit Bürobedarf, Schreibwaren, Heimtextilien, Teppiche (Stapelware) etc. sowie für die beiden Magneten des Sondergebiets (ein Einkaufszentrum mit Schwerpunkt im Bereich Spielwaren, Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik sowie ein Verbrauchermarkt mit überwiegend Lebensmitteln), die faktisch sowie konzeptionell eine Sonderrolle im betreffenden Sondergebiet spielen. Durch die Festsetzungen im Bebauungsplan HO 105.1 werden somit einige bestimmte bestehende Nutzungen/Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten legalisiert, Erweiterungsmöglichkeiten im eigentlichen Sinne haben sie jedoch hierdurch nicht, da die jeweilige maximale Verkaufsfläche am Bestand orientiert sortimentsbezogen begrenzt ist.

Inhaltlich ist somit sowohl der Bereich des Sondergebiets an der Bavenstedter Straße, der innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans HO 105.1 liegt, als auch der Bereich der innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans DR/HO 275.1 liegt, dem Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel“ durch die getroffenen bzw. geplanten Festsetzungen klar zugeordnet.

Bei dem vom Anreger A angesprochenen Sortiment „Schuhe“, für das er eine Zulässigkeit begehrt, handelt es sich um ein Sortiment, das bereits in der Vergangenheit als zentrenrelevant eingestuft wurde. Die Ansiedlung von Betrieben mit diesem Sortiment im betreffenden Bereich entsprach nie der Intention des Plangebers. Im Gegenteil, der Plangeber ging davon aus dieses Sortiment durch die bislang geltenden Festsetzungen ausgeschlossen zu haben. Die bislang geltende Festsetzung lautet:

„In den festgesetzten Gewerbe(.)gebieten sind Einzelhandelsbetriebe und Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher den Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, nicht zulässig, soweit sie den folgenden Branchen zuzurechnen sind:

-          Nahrungs- und Genußmittel

-          Textilien und Lederwaren (Bekleidung)

(Ausschluss gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO)“

Seit Erstellung des bislang geltenden Bebauungsplans 1983 und dessen 1. Änderung 1991 haben sich jedoch die zugrundezulegenden Definitionen geändert. Mittlerweile sind „Schuhe“ gesondert zu nennen. Das bedeutet, während der Plangeber seinerzeit davon ausging „Schuhe“ unter dem Oberbegriff „Textilien und Lederwaren (Bekleidung)“ mit ausgeschlossen zu haben, ist dieses Sortiment zwischenzeitlich, da es nicht gesondert genannt ist, entgegen der eigentlichen Intention des Plangebers und obwohl es als zentrenrelevantes Sortiment nie in dieser nicht-integrierten Lage hätte zulässig sein sollen, über zwischenzeitlich erfolgte Rechtsprechung zulässig geworden. Auf den konkreten Betrieb bezogen, der an dem Standort bereits geraume Zeit besteht, bedeutet dies, dass er auf Grundlage des Bebauungsplans von 1983 zulässiger Weise genehmigt wurde, nach der 1. Änderung von 1991 nur noch Bestandsschutz hatte, dann unbeabsichtigt zulässig wurde und nun mit der Aufstellung des Bebauungsplans DR/HO 275.1 wieder auf Bestandsschutz zurückgesetzt werden soll. In der jüngeren Vergangenheit hat sich vor diesem Hintergrund im Sondergebiet an der Bavenstedter Straße ein weiterer Schuhfachmarkt angesiedelt. Dies stellt im Sinne der angestrebten Entwicklungsziele (vgl. Einzelhandelskonzept) eine Fehlentwicklung im betreffenden Bereich dar, der es entgegenzuwirken gilt. Eine planungsrechtliche Absicherung/Legalisierung eben solcher Nutzungen ist gezielt nicht geplant, da dies dem Einzelhandelskonzept zuwider laufen würde.

Vor diesem Hintergrund ist es nicht zielführend und daher auch nicht beabsichtigt für die Nutzungsart „Schuhfachmarkt“ bzw. für bestehende Betriebe mit dem zentrenrelevanten (Haupt-)Sortiment „Schuhe“ gesonderte Festsetzungen zu treffen, wodurch diese zukünftig allgemein zulässig würden.

Der zweite erwähnte Schuhfachmarkt liegt im Übrigen innerhalb des Teils des Sondergebiets, welcher innerhalb des Geltungsbereichs des rechtsverbindlichen Bebauungsplans HO 105.1 liegt, in dem keine „Sonderregelungen“ für Schuhmärkte getroffen wurden, sodass er nun ebenfalls nur noch Bestandsschutz genießt.

Zu 3)              Es liege eine unsachgemäße bzw. ungerechte Schlechterstellung eines Einzelnen vor. Die bestehende Nutzung als Schuhfachmarkt sei bislang zulässig gewesen uns solle nun unzulässig werden.

Es ist zutreffend, dass nach der bislang für das Grundstück Bavenstedter Straße 63 geltenden 1. Änderung des Bebauungsplans DR 82 momentan die bisherige / aktuelle Nutzung als Schuhfachmarkt nicht ausgeschlossen und somit zulässig ist (siehe hierzu sowie zu den Hintergründen die Ausführungen zum vorherigen Punkt 2).

Es ist ebenso zutreffend, dass mit der Neuregelung durch den Bebauungsplan DR/HO 275.1 die Nutzungsart Schuhfachmarkt planungsrechtlich an diesem Standort unzulässig wird. Der bestehende Betrieb genießt jedoch nach Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans Bestandsschutz, da die bestehende Nutzung in formell und materiell legaler Eigentumsausübung geschaffen wurde.

Eine Schlechterstellung eines Einzelnen ist nicht gegeben – auch bzw. insbesondere nicht im Hinblick auf die im Bebauungsplan HO 105.1 getroffenen Festsetzungen. Die geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan DR/HO 275.1 stellen die folgerichtige und sachgemäße Umsetzung der Zielaussagen des Einzelhandelskonzepts auf planungsrechtlicher Ebene dar und sind insbesondere im Hinblick auf die angestrebte Entwicklung absolut gerechtfertigt. (siehe hierzu die Ausführungen zu den Punkten 1 und 2) Es existiert kein Anspruch des von der Planung Betroffenen, von den eventuellen nachteiligen Wirkungen eines billigenswerten städtebaulichen Konzepts in dem Fall nicht mehr betroffen zu werden, wenn einzelne andere Grundstückseigentümer im Bereich der planenden Gemeinde von einer entsprechenden Belastung ganz oder teilweise befreit werden (vgl. hierzu Urteil des OVG Lüneburg vom 14.06.2006, 1 KN 155/05, BRS 70 Nr. 7). Selbst wenn in einzelnen anderen Fällen Bau- oder Nutzungsgenehmigungen aufgrund von Fehlentscheidungen der Bauaufsichtsbehörde getroffen worden wären, existiert in gleich gelagerten Fällen kein Anspruch unter Verweis auf den Gleichheitssatz auf Erteilung einer Genehmigung (vgl. z. B. Bundesverwaltungsgericht Urteil vom 03.06.1977 – IV C 29.75 -, BRS 32 Nr. 129) Abgesehen davon, dass die Behauptung einer Schlechterstellung und Ungleichbehandlung mit Verweis auf den Bebauungsplan HO 105.1 nicht zutreffend ist, geht die Argumentation unter Verweis auf Gleichbehandlung somit fehl.

Im Rahmen ihrer Planungshoheit kann die Gemeinde beispielsweise bestehende Baugebietsklassifizierungen verändern, wenn der planungsrechtliche Rahmen an eine bereits veränderte Gesamtsituation angepasst werden soll oder neue städtebauliche Zielsetzungen eine Änderung der Festsetzungen erfordern. Dies ist im vorliegenden Fall gegeben (vgl. neues Einzelhandelskonzept). Zu erwähnen ist zudem, dass sich die planende Gemeinde ihre städtebaulichen Ziele selbst wählen und hierbei auch vorausschauende Städtebaupolitik betreiben darf. (vgl. Beschluss vom 14. August 1995 – BVerwG 4 NB 21.95 – Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 86) In diesem Sinne hat eine Gemeinde auch die Befugnis aus städtebaulichen Gründen zu entscheiden, ob und in welchem Umfang sie Teile des Gemeindegebiets zur Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben zur Verfügung stellt. (vgl. Beschluss vom 11. Mai 1999 – BVerwG 4 BN 15.99 – BRS 62 Nr. 19 sowie BVerwG, Beschluss vom 4.10.2007 – 4 BN 39.07)

Bei der Bauleitplanung sind zu schützende Individualinteressen zu berücksichtigen. Aus dem Rücksichtnahmegebot lassen sich dabei (nach Stüer bzw. Hoppe) die folgenden Einzelgebote ableiten:

a)      Grundsatz der Differenzierung und Schonung:

              Die Rücksichtnahme auf schutzwürdige Belange verlangt eine differenzierende Betrachtung nach dem jeweiligen „Schutzgut“ und den sonst zu berücksichtigenden Belangen. Die Planung muss dabei mit entsprechenden Festsetzungen angemessen reagieren. Die Bebauungsplanaufstellung lässt im vorliegenden Fall keine Verschlechterung der Gesamtsituation erwarten. Neue Bebauung ist nicht geplant. Es handelt sich um eine Bestandssituation.

b)      Grundsatz der Trennung unverträglicher Nutzungen:

              Dieser Grundsatz bezieht sich insbesondere auf die Nachbarschaft unterschiedlicher Baugebiete. Innerhalb der Baugebiete selbst sind Durchmischungen unterschiedlicher Nutzungen gemäß Baunutzungsverordnung zulässig. Durch die Festsetzung eines Sondergebiets großflächiger Einzelhandel angrenzend an ein Gewerbegebiet sind keinesfalls grundsätzlich Konflikte zu befürchten und somit wird dieser Grundsatz nicht verletzt. (siehe ergänzend auch e))

c)      Grundsatz der planerischen Vorbeugung:

              Die Bauleitplanung soll möglichst Vorsorge dafür treffen, dass unverträgliche Nutzungen nicht auf engem Raum aufeinanderstoßen und auch keine Konflikte entstehen, die eines späteren Ausgleichs bedürfen. Im vorliegenden Bebauungsplanentwurf sind die zulässigen aneinanderstoßenden Nutzungen verträglich. Der Grundsatz der planerischen Vorbeugung ist somit erfüllt. (siehe ergänzend auch e))

d)      Grundsatz der Beherrschbarkeit von Emissionen:

              Die planerischen Ausweisungen sollen jeweils eine verträgliche Einbindung der zugelassenen Nutzung in die Umgebung gewährleisten. Die Emissionen werden sich aufgrund der Bebauungsplanaufstellung nicht verändern, da eine Bestandssituation vorliegt. Es wurden auf Grundlage des schalltechnischen Gutachtens Emissionskontingente festgesetzt.

e)      Grundsatz des Vorrangs der Konfliktvermeidung:

              Die Bauleitplanung soll bewältigungsbedürftige Konflikte vermeiden und sie nicht entstehen lassen. Die Trennung von unverträglichen Nutzungen hat daher grundsätzlich Vorrang vor der Zusammenführung solcher Nutzungen und der Anordnung von Schutzauflagen. Die Entstehung bewältigungsbedürftiger Konflikte durch die Planung ist in diesem Bauleitplanverfahren nicht erkennbar. Eine verträgliche Veränderung bzw. Regulierung der Gesamtsituation ist nicht automatisch gleichzusetzen mit der Schaffung von Konflikten. Im Gegenteil bezogen auf die Gesamtstadt werden durch die geplanten Festsetzungen sogar Konflikte (hier insbesondere auch im Bezug auf eine funktionsfähige Innenstadt) vermieden bzw. diesen wird entgegengewirkt. Der Grundsatz der Konfliktvermeidung wird insofern nicht verletzt.

f)        Grundsatz der Berücksichtigung von Bestandschutz- und Vertrauensschutzinteressen:

              Durch die Änderung von Gewerbegebiet mit den bislang festgesetzten Sortimentsausschlüssen (siehe Ausführungen zu Punkt 2) zu Sondergebiet „großflächiger Einzelhandel“ mit dem, der Zweckbestimmung des Sondergebiets entsprechenden, Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevantem oder nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment, der Begrenzung von zentrenrelevanten Randsortimenten und dem Ausschluss von Vergnügungsstätten mit Ausnahme von Diskotheken sowie der allgemeinen Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, Fachgeschäften und Fachmärkten ohne zentrenrelevante oder nahversorgungsrelevante Sortimente wird Klarheit sowie Investitionssicherheit geschaffen, da klar erkenn- und vorhersehbar ist, welche Nutzungen auf den jeweiligen Flächen zulässig sein sollen. Der Bebauungsplan DR/HO 275.1 enthält einzelfallbezogen Einschnitte in die bisherige bzw. bislang auch künftig annehmbare Nutzbarkeit von Grundstücken. Vom Vorliegen eines Vertrauensschutzes bezüglich des speziellen Sortiments „Schuhe“ kann jedoch wie zuvor beschrieben im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Zudem sollen die Vertrauensgesichtspunkte insbesondere sicherstellen, dass die „Umplanung nicht Dispositionen ohne sachlichen Grund (..) enttäuscht, welche der Planunterworfene im Vertrauen auf die Fortgeltung der Festsetzungen getroffen hatte.“ (Urteil des OVG Lüneburg vom 14.06.2006, 1 KN 155/05, BRS 70 Nr. 7) Dies ist hier nicht gegeben, da die Nutzung als Schuhfachgeschäft unverändert weitergeführt werden kann.

              Es bestehen keine Vertrauensansprüche in den Fortbestand der bisherigen Festsetzungen, da der Bebauungsplan älter als 7 Jahre ist (vgl. § 42 BauGB). Die weitere Ausübung der bestehenden Nutzung wird aufgrund des Bestandsschutzes nicht unmöglich gemacht.

              Grundsätzlich ist das Ansinnen eines Eigentümers möglichst vielfältige künftige Nutzungsmöglichkeiten für sein Grundstück beziehungsweise sein Gebäude offenhalten zu wollen und sich entsprechend auch dafür einzusetzen durchaus nachvollziehbar und legitim. Es gilt also das Interesse der vorhandenen Eigentümer insbesondere im Hinblick auf die zulässigen Nutzungen sowie das Interesse der Stadt, auch mit einem gesamtstädtischen Blickwinkel, eine bestimmte Entwicklung befördern zu wollen, in die Abwägung einzubringen. Diese beiden Interessen wiedersprechen sich nicht grundsätzlich. Im vorliegenden Einzelfall, in dem die Zulässigkeit des zentrenrelevanten Sortiments „Schuhe“ begehrt wird ist dies jedoch gegeben. Daher sind die beiden Interessen gegeneinander abzuwägen. Angesichts der Tatsache, dass die bestehende Nutzung als Schuhfachgeschäft über den Bestandsschutz weiterhin ausgeübt werden kann, auch für die Eigentümer Planungs- und Investitionssicherheit geschaffen wird, eine Folgenutzung der bestehenden Grundstücke und Gebäude nicht signifikant eingeschränkt wird, und für die betroffenen „Schutzgüter“ keine signifikanten Beeinträchtigungen zu erwarten sind, ist die Planänderung auch für die Altanlieger zumutbar, da damit das Erreichen der von der Stadt angestrebten Entwicklung sowie das Stoppen einer bereits eingesetzten Fehlentwicklung im betreffenden Bereich erreicht wird. Bei der vorliegenden Planung handelt es sich um eine geordnete, nachhaltige städtebauliche Entwicklung. Zudem wurden die Festsetzungen auf Grundlage der Analyse sowie der Zielaussagen des neuen Einzelhandelskonzepts entwickelt und sind auch somit in ausreichendem Umfang von städtebaulichen Gründen getragen.

              Auch wenn das Plangebiet - wie hier gegeben - nicht unmittelbar an die Innenstadt angrenzt, die entsprechend des neuen Einzelhandelskonzepts maßgeblich gestärkt werden soll, kann die Gemeinde von ihren Feinsteuerungsmöglichkeiten, wie Ausschluss oder Beschränkung von innenstadtrelevanten Sortimenten, Gebrauch machen (vgl. hierzu Urteil des OVG Lüneburg vom 14.06.2006, 1 KN 155/05, BRS 70 Nr. 7). Es ist sogar gerechtfertigt, wie es im Bereich der Gewerbegebiete größtenteils schon praktiziert wurde, Einzelhandel gänzlich auszuschließen.

              Durch die Zulassung von zentrenrelevanten Sortimenten wie beispielsweise Schuhe würde der mit dem Einzelhandelskonzept angestrebte Schutz der Innenstadt als hauptsächlicher Einkaufsort grundsätzlich in Frage gestellt.

              Die angegriffenen geplanten Festsetzungen setzen weiterhin landesplanerische Maßgaben sowie Zielaussagen des neuen Einzelhandelskonzepts um. Insbesondere landesplanerische Maßgaben können und dürfen nicht im Wege der Abwägung überwunden werden. Unabhängig davon soll im vorliegenden Fall eine Abwägungsentscheidung des Rates zu den vorgebrachten Anregungen herbeigeführt werden, da hier vom Rat zuvor getroffene Entscheidungen maßgeblich betroffen sind.

              Wesentlicher Ertrag des neuen Einzelhandelskonzepts ist den bereits begonnenen Fehlentwicklungen zu begegnen und dazu beizutragen, dass die Innenstadt Hildesheims die Zentralitätsfunktion des Oberzentrums erfüllen kann. Angestrebt wird zudem die Sicherung einer funktionsfähigen Arbeitsteilung zwischen peripheren, nicht-integrierten Standorten sowie der Innenstadt durch Eindämmung von innenstadtrelevantem Handel in den nicht-integrierten Lagen. Die geplanten textlichen Festsetzungen sind notwendig, um für die Attraktivität der Innenstadt nachteilige städtebauliche Folgen, die einerseits bereits feststellbar sind und andererseits insbesondere mit einem Fortschreiten der bereits begonnenen Entwicklung im Bereich des Gewerbegebietes an der Bavenstedter Straße verbunden wären (vgl. Einzelhandelskonzept), zu bewältigen. Die Festsetzungen wurden aufgrund einer differenzierten Betrachtung getroffen und hiermit wird versucht die Gesichtspunkte des Bestandsschutzes und die planerischen Ziele zur künftigen Entwicklung (Schutz der Innenstadt, Sicherung verbrauchernaher Grund- bzw. Nahversorgung für Wohnquartiere, Flächenbereitstellung und –sicherung für produzierendes sowie Dienstleistungsgewerbe etc.) in Einklang bzw. zu einem Ausgleich zu bringen. Das neue Einzelhandelskonzept wird u. A. auch in den umliegenden Bebauungsplänen HO 105.1, DR 82.1 und DR/HO 67 in diesem Sinne konsequent umgesetzt.

              Mit der Möglichkeit in den Gewerbegebieten produktionsbegleitend in einem gewissen Umfang Einzelhandel zu betreiben sowie im Sondergebiet mengenmäßig beschränkt zentrenrelevante Randsortimente anzubieten, wird den Interessen der ansässigen Betriebe vor dem Hintergrund der insgesamt angestrebten Entwicklung ausreichend Rechnung getragen. Einer im Hinblick auf die Innenstadt unerwünschten Dynamik - beispielsweise durch größere Erweiterung im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente - soll kein Vorschub geleistet werden. Somit ist ein „auf Bestandsschutz setzen“ derartiger Einzelhandelsbetriebe in den entsprechenden Lagen folgerichtig.

Zusammenfassend wurden somit die Gesichtspunkte des Bestandsschutzes ausreichend berücksichtigt und ein Vertrauensgesichtspunkt kann ebenfalls nicht nachvollzogen werden.

Zu 4)  Das Objekt Bavenstedter Straße 63 erfahre durch die Planung einen nach § 42 Abs. 3 BauGB auszugleichenden Wertverlust.

Eine Wertminderung von Grundstücken ist dann anzunehmen, wenn durch die Planänderung Verhältnisse geschaffen werden, die eine unzumutbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks zur Folge haben. Unzumutbarkeit im Sinne des Gebots der Rücksichtnahme ist eine nachteilige Einwirkung unterhalb der Schwelle des enteignenden Eingriffs, die den Betroffenen nicht mehr zugemutet werden soll. Ein Grundstückeigentümer kann im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes selbst Entschädigung in Geld verlangen, wenn durch die Planung eine bisher zulässige Nutzung seines Grundstückes aufgehoben oder geändert wird und dadurch ein sogenannter Planungsschaden eintritt. Als Planungsschaden zu verstehen ist eine fühlbare nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks. Im Bereich des vorliegenden Bebauungsplanes zur Steuerung der Einzelhandelsnutzungen würde sich eine Wertminderung durch den Unterschied zwischen den Verkehrswerten des Grundstücks mit und ohne die ausgeschlossene/eingeschränkte Einzelhandelsnutzung bemessen. Das Vorliegen einer wesentlichen Erhöhung der Verkehrswerte im betreffenden Bereich gegenüber vergleichbaren Gebieten aufgrund der bestehenden Nutzungen ist bislang nicht erkennbar. Allein der Ausschluss bestimmter Sortimente liefert noch keinen Grund zu der Annahme, dass ein Planungsschaden einhergeht. Zudem steht im vorliegenden Fall aufgrund dessen, dass die in § 42 Abs. 2 BauGB bezeichnete Frist bereits abgelaufen ist, lediglich eine Entschädigung für Eingriffe in die tatsächlich ausgeübte Nutzung oder falls die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden zur Diskussion.

Im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums sind unwesentliche Wertminderungen hinzunehmen, wenn ein Interesse des Allgemeinwohls dem privaten Interesse gegenüber steht. Im vorliegenden Fall kann davon ausgegangen werden, dass keine wesentliche Wertminderung erfolgt.

Der Bodenrichtwert für die betreffenden Flächen ist als unverändert anzunehmen – zumal keine wertmindernden Umstände wie beispielsweise erhöhte Emissionen durch die Planung ausgelöst werden.

Insbesondere im Hinblick auf eventuelle Verwertungschancen des betreffenden Objekts/Grundstücks ändert sich im Wesentlichen etwas zugunsten der Nutzer, da die bislang als Gewerbegebiet festgesetzten Flächen nun als Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel“ festgesetzt werden, wodurch sich erweiterte Nutzungsmöglichkeiten eröffnen, was die Flächengröße von Einzelhandelsnutzungen anbetrifft.

Bezogen auf das Sortiment „Schuhe“ soll eine Rückführung auf den Bestandsschutz stattfinden. Im Hinblick auf die Verwertung bedeutet dies, wenn der momentane Betreiber das Objekt aufgeben würde und innerhalb der folgenden maximal 3 Jahre ein anderer Betreiber eines Schuhfachmarktes das Objekt als solchen nutzen möchte wäre dies grundsätzlich aufgrund des Bestandsschutzes möglich. Der Bestandsschutz bietet für diesen Fall wirtschaftliche Kontinuität, da die bestehende Nutzung unverändert weiter geführt werden kann.

Da der Bebauungsplan eine ausreichend große Bandbreite an zulässigen Nutzungen benennt, ist zu erwarten, dass durch die Planung die wirtschaftliche Verwertung des Objekts im Sinne des § 42 Abs. 3 BauGB nicht unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird. Auf die Gewinnerwartung des einzelnen Grundstückseigentümers und auf seine persönlichen Nutzungsvorstellungen kommt es im Übrigen nicht an (vgl. Einzelhandelserlass NRW, Gem. RdErl. D. Ministeriums für Bauen und Verkehr – V.4/VIA 1 – 16.21 -  u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie – 322/323 – 30.28.17, v. 22.09.2008, Kapitel 4.3.2 „Entschädigungen bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung“).

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es keine Verpflichtung der Gemeinde gibt, einmal festgesetzte Baugebiete und deren Umfeld in ihrem vorhandenen Zustand dauerhaft zu erhalten. Die Gemeinde ist Trägerin der Planungshoheit. Ihr steht es somit offen, Bauleitpläne aufzustellen, aufzuheben oder zu ändern, sofern sie es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich hält. Die bestehenden Nutzungen können auch weiterhin ausgeführt werden. Darüber hinaus bestehen keine Vertrauensansprüche in den Fortbestand der bisherigen Festsetzungen, insbesondere da - wie unter Punkt 2 beschrieben - lediglich die Bedeutung der bisherigen Festsetzungen sich zwischenzeitlich im Wege der Rechtsprechung verändert hat und nicht in der gesamten Vergangenheit von einer Zulässigkeit der Nutzung als „Schuhfachmarkt“ ausgegangen werden konnte.

Sollten bis zum Ende der Auslegungsfrist noch weitere abwägungsrelevante Anregungen vorgetragen werden, wird zu dieser Sitzungsvorlage eine Ergänzung nachgereicht.

IV.

Hinweise

Aufgrund von Hinweisen während der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden wurden noch folgende redaktionelle Veränderungen vorgenommen:

-       Die textliche Festsetzung Ziffer 10 Absatz 2 wurde bezüglich der Höhenbeschränkung baulicher Anlagen innerhalb des Schutzstreifens für die oberirdisch geführte Versorgungsanlage, hier: 110 KV Leitung, von 10 m auf 8 m über vorhandenem Gelände angepasst.

-       Aus Gründen der Transparenz und Nachvollziehbarkeit wurde in der Begründung zum Bebauungsplan der Absatz zur 110 KV-Leitung in Kapitel 3.0 im Unterpunkt „Maß der baulichen Nutzung“ auf Seite 7 um einen Hinweis über das Vorhandensein des vom Endmast der Hochspannungsleitung aus innerhalb der öffentlichen Grünfläche sowie öffentliche Verkehrsfläche liegenden Hochspannungs-Erdkabels und dessen 2 Meter Schutzbereich zu jeder Seite ergänzt.

-       Entsprechend aktueller Rechtsprechung wurde in der Begründung zum Bebauungsplan im Absatz zur 110 KV-Leitung in Kapitel 3.0 im Unterpunkt „Maß der baulichen Nutzung“ auf Seite 7 der Bezugsort der dort genannten DIN EN 50341-1 genannt.

-       Aus Gründen der Transparenz und Nachvollziehbarkeit wurde im Umweltbericht Kapitel 2.3.1, Seite 13 unten der Satz „Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG werden nicht erfüllt“ ergänzt durch „Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG werden durch die Umsetzung des Bebauungsplans voraussichtlich nicht erfüllt“.

-       Da sich die in Kapitel 2.3.2, Seite 14 im zweiten Absatz („Die ökologische Funktion…Brutzeit erfolgen“) des Umweltberichts gegebenen Hinweise auf § 44 BNatSchG erübrigen, da bei der Bestandsaufnahme „keine naturschutzfachlich bedeutsamen Pflanzenarten nachgewiesen“ wurden (vgl. Kapitel 2.1.2, Seite 7), wurde dieser Absatz um Missverständnissen vorzubeugen komplett gestrichen.

Beschlussvorschlag:

Die Anregungen der Bürger werden, soweit ihnen nicht gefolgt wurde, entsprechend den Stellungnahmen der Verwaltung nicht berücksichtigt.

Der Bebauungsplan DR/HO 275.1 wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung sowie die Begründung beschlossen.

Anlage/n:

1.      Anlage 1 - Hinweis: Nichtöffentliche Anlage

2.      Bebauungsplan DR/HO 275.1

3.      Begründung zum Bebauungsplan inkl. Anlage zur Begründung

4.      Umweltbericht als Teil II der Begründung

5.      Schalltechnisches Gutachten